183, avenue Henri Becquerel
Investir en LMNP – Censi-Bouvard
LMNP signifie Location Meublée Non professionnelle. Saviez-vous que louer son appartement en meublé sous le statut LMNP vous garantit une très bonne rentabilité avec un cadre légal allégé et des revenus très défiscalisés ? Vous pouvez espérer un rendement locatif de près de 5% net d’impôts par an.
La location meublée non professionnelle est un régime spécial
vous avez le droit en tant que particulier d’obtenir le statut LMNP pour réaliser des investissements sans apport personnel, vous créer des revenus complémentaires peu imposés tout en vous constituant un patrimoine immobilier et préparer financièrement votre retraite avec des revenus locatifs stables.
En devenant Loueur “ Non Professionnel ”, vous n’êtes pas inscrits au registre du commerce et des sociétés, c’est pourquoi vos recettes locatives devront être inférieures à 23 000 € par an.
Deux régimes fiscaux sont possibles en LMNP et chaque régime présente une fiscalité particulière :
- Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) :
les revenus provenant de cette location ne sont plus considérés comme des revenus fonciers. Vous bénéficiez ainsi d’un abattement forfaitaire de 50%, ce qui signifie que vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos recettes locatives (71% pour les meublés en tourisme). - Le régime réel : vous déduisez les charges (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de gestion, etc.) et les amortissements (immobiliers et mobiliers) de vos recettes locatives. Grâce à ces déductions, le régime réel vous permet de défiscaliser tout ou partie de vos revenus locatifs pendant plusieurs années.
Au-delà de 33 200 € de recettes locatives, c’est le régime fiscal réel qui s’applique au LMNP.
En tant que un particulier, deux types de location s’offrent à vous :
1) Les appartements gérés en résidence de service :
- Les Résidences Étudiants
- Les EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes)
- Les Résidences Senior
- …
En résidence de service, vous n’avez pas à vous occuper des différents soucis occasionnés par la gestion locative (recherche d’un locataire, état des lieux, etc…). L’exploitation de votre bien immobilier est confiée à un professionnel appelé « preneur de bail » qui s’occupe de trouver les locataires et gère le bon fonctionnement de la résidence.
2) Les appartements en location annuelle ou saisonnière loués via une agence immobilière.
Deux dispositifs possibles en LMNP :
1) L’amortissement classique, avec l’acquisition de votre bien meublé (en LMNP) dans une résidence neuve avec services.
Ce statut LMNP vous permet l’amortissement du mobilier sur une période de 5 à 7 ans, et de l’immobilier sur une période allant de 20 à 30 ans. Cet amortissement permet de défiscaliser les revenus locatifs liés à cet investissement durablement.
En effet, les amortissements ne peuvent générer de déficit foncier mais sont reportables sans limitation de durée sur les futurs bénéfices de même nature (BIC). Ainsi, vous avez la possibilité de bénéficier de revenus non fiscalisés dans le temps. Dans le cadre d’une donation, aucun effet sur la fiscalité du donateur avec un bail qui se poursuit.
2) Le dispositif LMNP Censi-Bouvard qui permet de bénéficier du remboursement de la TVA et d’une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien HT sur 9 ans :
- Le montant d’investissement est plafonné à 300 000 € par an.
- Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant d’impôt à payer, celui-ci peut être reporté durant 6 ans.
- La réduction d’impôt commence l’année de l’achèvement de l’immeuble.
Dans la mesure où la TVA est récupérée, les loyers sont assujettis à la TVA et le bien doit être conservé pendant 20 ans (sous peine de devoir rembourser la TVA au prorata).
LMNP et remboursement de la TVA.
Il est possible de se faire totalement rembourser la TVA lorsque vous investissez dans une résidence avec services, type résidence étudiante, résidence pour seniors par exemple.
En effet, vous ne financez que l’investissement HT car il s’agit de résidences avec services. Vous récupérez donc la TVA et vous n’êtes pas affecté par une éventuelle augmentation de cette TVA.
Pour cela, il vous faut :
- Acheter un bien neuf dans une résidence qui propose des services
(accueil, nettoyage, …) - Confier le bien à un exploitant pendant 9 ans
- Payer vous-même la TVA (les loyers perçus seront en TVA)
- Conserver le bien pendant 20 ans.
Les facteurs de réussite de votre investissement en LMNP
Pour réussir votre investissement en Location Meublée Non Professionnelle, vous devez prendre en compte 3 paramètres : la localisation de votre bien, sa rentabilité, et le prix d’achat.
- Bien souvent, les meublés se trouvent dans les grandes agglomérations car c’est là que l’on trouve une démographie importante, un marché de la location tendu. Il faut que la demande soit forte afin que votre logement soit occupé le plus souvent possible, comme par exemple investir dans un studio meublé dans une Résidence Étudiants.
- Les revenus générés par la location de votre meublé seront essentiels pour rembourser votre crédit immobilier et faire face aux charges inhérentes à votre bien. Pour être rentable sur une longue durée, l’investissement locatif devra vous apporter plus de valeur qu’il ne vous a coûté.
- Enfin, il faut évaluer le budget que vous pouvez attribuer à cet investissement et comparer si son prix est avantageux en comparaison du prix moyen du m² dans le secteur.
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