Don familial exonéré logement neuf : jusqu’au 31 décembre 2026, un parent ou un grand-parent peut donner jusqu’à 100 000 € sans droits de donation à un enfant ou un petit-enfant, à condition que la somme serve à acheter un logement neuf ou en VEFA. À un peu plus de trois mois de l’échéance, voici comment fonctionne ce dispositif, qui peut en profiter et les conditions à respecter pour acheter dans le neuf sereinement.
L’essentiel à retenir
- Dons de sommes d’argent versés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
- Jusqu’à 100 000 € par donateur et 300 000 € par bénéficiaire, sans droits de donation.
- Les fonds doivent être utilisés dans les 6 mois pour acheter un logement neuf ou en VEFA (ou financer une rénovation énergétique).
- Le logement doit rester résidence principale ou loué comme résidence principale pendant 5 ans.
- Ce dispositif peut se cumuler avec les abattements classiques sur les donations.
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Don familial exonéré logement neuf : de quoi parle-t-on ?
La loi de finances pour 2025 a créé une exonération temporaire de droits de donation pour les dons familiaux de sommes d’argent affectés à l’achat d’un logement neuf. Elle figure à l’article 790 A bis du Code général des impôts et s’applique aux dons versés depuis le 15 février 2025.
L’objectif est double : soutenir la construction neuve et aider les jeunes générations à devenir propriétaires. Pour une famille, c’est l’occasion de transmettre plus tôt, sans frottement fiscal, tout en finançant un projet concret. C’est aussi l’une des raisons pour lesquelles les familles privilégient les résidences neuves.
Le don peut financer l’achat d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), c’est-à-dire acheté sur plan. Notre guide complet de la VEFA vous explique ce mode d’achat pas à pas.
Qui peut donner et combien peut-on recevoir ?
Le dispositif est réservé au cadre familial. Le don doit être fait en pleine propriété, sous forme de somme d’argent (virement, chèque), et non en nue-propriété.
| Critère | Ce que prévoit le dispositif |
|---|---|
| Qui donne ? | Parents, grands-parents, arrière-grands-parents ; à défaut de descendance, oncles et tantes |
| Qui reçoit ? | Enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant ; à défaut, neveu ou nièce |
| Plafond par donateur | 100 000 € |
| Plafond par bénéficiaire | 300 000 €, tous donateurs confondus |
| Période | Dons versés du 15 février 2025 au 31 décembre 2026 |
| Utilisation des fonds | Dans les 6 mois suivant le versement |
Concrètement, un enfant pourrait par exemple recevoir 100 000 € de chacun de ses deux parents et 100 000 € d’un grand-parent, soit le plafond de 300 000 €.
Les montants et les conditions sont détaillés sur la page « Que puis-je donner à mes enfants sans payer de droits ? » d’impots.gouv.fr.
Acheter dans le neuf avec un don familial : quelles conditions ?
Le don familial exonéré logement neuf n’est définitivement acquis que si le projet respecte les règles prévues par la loi. Selon la doctrine fiscale publiée au BOFiP, trois conditions sont essentielles.
1. Utiliser les fonds dans les 6 mois
La somme doit être affectée à l’achat au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement. Un don fait fin décembre 2026 laisse donc jusqu’à fin juin 2027 pour l’utiliser.
2. Acheter un logement neuf ou en VEFA
Le logement doit être neuf ou acheté sur plan. Le dispositif peut aussi financer des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale, mais c’est l’achat dans le neuf qui nous intéresse ici.
Pour préparer cette étape, relisez les 7 étapes essentielles d’un achat en VEFA.
3. Conserver le logement pendant 5 ans
Le bénéficiaire doit occuper le logement comme résidence principale, ou le louer comme résidence principale, pendant au moins 5 ans à compter de l’acquisition ou de l’achèvement.
⚠️ Attention : en cas de location, le bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du bénéficiaire. Si les conditions ne sont pas respectées, les droits de donation deviennent exigibles, avec des intérêts de retard.
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Peut-on cumuler ce don avec les autres abattements ?
Oui. D’après impots.gouv.fr, ce don exonéré peut se cumuler avec les abattements habituels : 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, ou 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant, ainsi qu’avec le don familial de sommes d’argent.
Le ministère de l’Économie le rappelle dans sa fiche « Dons familiaux : quelles évolutions en 2025 ? ».
▶ Exemple : deux parents qui n’ont encore rien donné à leur fille pourraient lui verser chacun 100 000 € au titre du don exonéré pour l’achat d’un appartement neuf, soit 200 000 € sans droits. Leurs abattements classiques resteraient en principe disponibles pour une autre transmission. Chaque situation étant différente, le montage est à valider avec un notaire.
Ce levier peut changer l’équation d’un premier achat : moins d’emprunt, un apport plus solide, parfois une mensualité plus confortable.
Notre article comment optimiser son budget pour acheter un logement neuf vous aide à faire le point, tout comme notre guide pour optimiser le financement de votre achat.
Pourquoi anticiper avant le 31 décembre 2026 ?
Le dispositif est prévu jusqu’au 31 décembre 2026. À ce jour, aucune prolongation n’est actée : mieux vaut s’appuyer sur les textes en vigueur que parier sur une reconduction. Trois mois, c’est court pour réunir la famille, choisir un logement et organiser le versement.
- Définir le projet : budget, ville, type de logement, résidence principale ou location.
- Choisir le logement neuf : un programme dont le calendrier est compatible avec le délai de 6 mois.
- Organiser le don : montant par donateur, déclaration, avec l’appui d’un notaire.
- Affecter les fonds à l’achat dans les 6 mois et conserver les justificatifs.
La période est d’ailleurs propice : nous expliquions récemment pourquoi la rentrée est un moment clé pour acheter dans le neuf.
Et l’achat dans le neuf cumule d’autres atouts, comme les frais de notaire réduits et, pour les primo-accédants éligibles, le prêt à taux zéro (PTZ).
💡 Bon à savoir : en VEFA, le prix est payé par étapes, au rythme du chantier. Parlez-en tôt avec votre notaire pour que l’utilisation des fonds dans les 6 mois soit bien documentée.
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Dans notre région, de nombreux programmes peuvent convenir à un premier achat financé en partie par un don familial. À Montpellier, la résidence ARBOREA fait partie des projets à découvrir, tout comme nos programmes neufs à Montpellier.
Aux portes de la ville, Lattes offre un cadre de vie recherché, avec notamment la résidence KEROS.
Dans le Gard, Nîmes propose aussi des résidences neuves, comme ÉLOGE DU PARC. Les prix, typologies et dates de livraison évoluent : un conseiller vous présente les disponibilités à jour.
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Don familial exonéré logement neuf : une fenêtre à saisir avant 2027
Le don familial exonéré logement neuf permet de transmettre jusqu’à 100 000 € par donateur sans droits, à condition d’acheter dans le neuf dans les 6 mois et de conserver le logement 5 ans. Pour en profiter, le don doit être versé avant le 31 décembre 2026.
Si vous accompagnez un enfant dans son projet, c’est le bon moment pour en parler en famille, avec votre notaire et un conseiller Urbanesens. Si c’est son premier achat, notre guide du primo-accédant l’aidera à franchir chaque étape.
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FAQ : don familial exonéré logement neuf
Jusqu’à quand peut-on faire un don familial exonéré pour acheter dans le neuf ?
Le don doit être versé au plus tard le 31 décembre 2026. Le dispositif s’applique aux dons de sommes d’argent réalisés depuis le 15 février 2025. Les fonds doivent ensuite être utilisés dans les six mois suivant le versement pour acheter un logement neuf ou en VEFA. À ce jour, aucune prolongation après 2026 n’est prévue par les textes.
Combien peut-on donner sans droits pour un logement neuf ?
Jusqu’à 100 000 € par donateur, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire. Un enfant peut ainsi recevoir de ses deux parents et d’un grand-parent. Ce montant est exonéré de droits de donation, à condition que la somme soit affectée à l’achat d’un logement neuf ou en VEFA, ou à des travaux de rénovation énergétique.
Qui peut bénéficier du don familial exonéré ?
Les enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants du donateur. En l’absence de descendance, le don peut être fait à un neveu ou une nièce. Le don doit être réalisé en pleine propriété, sous forme de somme d’argent. Les dons entre amis ou entre concubins ne sont pas concernés par ce dispositif.
Peut-on louer le logement acheté avec un don exonéré ?
Oui. Le logement peut être la résidence principale du bénéficiaire ou être loué comme résidence principale d’un locataire, pendant au moins cinq ans. En revanche, il ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du bénéficiaire. Si ces conditions ne sont pas respectées, les droits de donation deviennent exigibles avec intérêts de retard.
Le don exonéré se cumule-t-il avec l’abattement de 100 000 € ?
Oui, d’après impots.gouv.fr, cette exonération temporaire peut se cumuler avec les abattements classiques : 100 000 € par parent et par enfant, 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant, et le don familial de sommes d’argent. Le montage optimal dépend de la situation familiale : faites-vous accompagner par un notaire.
