La Société Civile Immobilière

Diverses possibilités s’offrent pour l’acquisition de votre futur bien immobilier. Parmi celles-ci figure la SCI, une option qui vous permet de bénéficier d’un certain nombre d’avantages dans le cas où vous envisagez de revendre le bien en question ou de le mettre en location. Vous avez déjà entendu parler de la Société Civile Immobiliere, sans connaître vraiment de quoi il s’agit ? Alors, Urbansens vous en dit plus.

Qu’est-ce qu’une SCI (Société Civile Immobilière) ?

La Société Civile Immobiliere (SCI) est une forme de société régit, non pas par le code du commerce, mais par le Code civil, dans ses articles 1832 et suivants. L’entreprise offre à un groupe d’associés la possibilité de constituer et de gérer en commun un patrimoine immobilier. Selon leur objectif, ils peuvent se servir de la SCI pour :

• Générer des profits : la société est créée dans le but de mettre en location des logements meublés ou nus, ou de construire des biens immobiliers en vue de leur revente. Ces activités apportent des revenus à la société ;
• Ne pas générer de profits : les statuts de la société ne prévoient uniquement que la détention et la gestion en commun du bien afin d’écarter le régime de l’indivision.

Quelles sont les caractéristiques d’une SCI ?

L’objet social d’une SCI, choisi librement par les associés, doit être de nature civile ou exceptionnellement commerciale dans quelques cas. Ils sont également libres de déterminer le montant du capital social, qui peut prendre la forme d’un SCI à capital variable.

Quant au siège social de la Société Civile Immobiliere, il peut être situé au domicile du gérant à un autre endroit mentionné dans les statuts.

Par ailleurs, pour constituer une SCI, il doit y avoir au moins deux associés, qui peuvent être constitués de personnes physiques, de personnes morales, d’associés mineurs ou de majeurs protégés. Pour les apports, ils peuvent être en numéraire ou en nature (biens meubles ou immobiliers).

Les parts sociales sont attribuées à chaque associé au prorata de ses apports. Ces parts peuvent être démembrées entre les associés : parts nue-propriété et parts usufruit. Concernant la gérance de la SCI, elle doit être assurée par un ou plusieurs gérants. La durée de vie de la société ne doit pas excéder 99 ans maximum, avec la possibilité d’insérer dans les statuts la possibilité de prorogation.

Les statuts d’une Société Civile Immobiliere peuvent être rédigés sous forme d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé. Enfin, le type d’impot qui s’applique à une SCI peut être l’impot sur le revenu (par défaut) ou l’impot sur les sociétés (sur option). Le type d’impot choisi doit être inséré dans les statuts. 

Quels sont les différents types de SCI ?

Selon les objectifs fixés par les associés, la Société Civile Immobiliere créée peut être :

• Une societe de location : son objet social consiste à la mise en location et à la gestion du patrimoine immobilier afin d’obtenir des revenus locatifs ;
• Une société familiale, ayant pour but la gestion d’un ou de plusieurs biens appartenant aux membres d’une même famille ;
• Une societe professionnelle, dont l’activité consiste à gérer un patrimoine immobilier utilisé dans le cadre d’une activité professionnelle ;
• Une société d’attribution : l’objet social est de construire et d’acheter des biens immobiliers afin de les diviser par fractions attribuées à chaque associé en jouissance, en nue-propriété ou en plein propriété ;
• Une civile de construction-vente (SCCV), dont l’activité consiste à acquérir ou à construire des biens immobiliers en vue de la revente à des tiers ;
• Une societe de jouissance à temps partagé : elle vise à mettre à la disposition des associés un patrimoine immobilier à usage d’habitation géré par la société pendant une période fixée à l’avance.

Pourquoi créer une SCI, Avantages et inconvénients ?

La Societe Civile Immobilière, quel que soit le montant de son capital, est une structure souple. L’entreprise assure une gestion simplifiée de la fiscalité, de la protection et de la transmission du patrimoine entre les associés. Elle leur permet également d’éviter le régime de l’indivision. Par ailleurs, cette forme sociale présente d’autres avantages.

Les avantages d’une SCI

L’un des atouts de créer une SCI, qu’elle soit à capital fixe ou à capital variable, est qu’elle permet d’investir à plusieurs dans l’immobilier. Cette solution permet de constituer des parts plus importantes pour l’acquisition d’un bien immobilier, en vue de sa mise en location ou de sa revente.

En plus d’assurer une capacité financière plus importante, l’entreprise rend également plus facile l’accès aux financements. En effet, les frais et les charges engagés dans le cadre de la création de la societe sont repartis entre les associés. La participation de chaque associé dans les divers frais se trouve ainsi réduite.

Par ailleurs, avec une Société Civile Immobilière, les associés peuvent protéger efficacement leur patrimoine personnel. Puisque l’entreprise est dotée d’une personnalité morale, elle dispose ainsi de son propre patrimoine séparé du patrimoine personnel de chaque associé. Pour cette raison, la responsabilité de ce dernier est limitée à la hauteur de ses parts sociales.

Mis à part cela, la SCI rend également plus facile la gestion et la transmission d’un patrimoine et elle permet également de bénéficier d’un impot plus avantageux.

Enfin, la SCI permet d’écarter le régime de l’indivision. En effet, l’indivision présente un certain nombre d’inconvénients. En plus de rendre difficile la gestion du bien, elle ne convient aussi qu’au projet à cout terme à cause de la menace du partage toujours persistante. Contrairement à l’indivision, la société civile immobiliere assure une gestion plus facile et est adaptée au projet à long terme, comme l’investissement locatif.

Les inconvénients d’une SCI

Malgré les nombreux avantages cités précédemment, la création de cette forme d’entreprise présente également quelques inconvénients :

• La complexité de la procédure de création ;
• L’obligation de tenir des documents comptables ;
• L’obligation de convoquer au moins une assemblée générale par an.