Investir avec le statut du bailleur privé dans le neuf, c’est acheter un appartement neuf en immeuble collectif, le louer nu à un loyer plafonné pendant au moins 9 ans et déduire chaque année un amortissement de 3,5 % à 5,5 % du prix. Créé par la loi de finances pour 2026, ce dispositif, plus connu sous le nom de dispositif Jeanbrun, s’applique aux achats réalisés jusqu’au 31 décembre 2028. Voici comment le calculer, ses conditions et les bons réflexes pour en profiter pleinement au 8 octobre 2026.
L’essentiel à retenir
- Le statut du bailleur privé est plus connu sous le nom de dispositif Jeanbrun : il s’agit du même mécanisme fiscal.
- Amortissement annuel de 3,5 % (loyer intermédiaire), 4,5 % (social) ou 5,5 % (très social) pour un logement neuf.
- Base amortissable : 80 % du prix d’acquisition, la part du terrain (20 %) n’étant pas amortissable.
- Plafond de 8 000 € par an et par foyer, porté à 10 000 € ou 12 000 € si la location est majoritairement sociale ou très sociale.
- Location nue, en résidence principale du locataire, pendant 9 ans, dans un immeuble collectif.
- Pour les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
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Statut du bailleur privé dans le neuf (dispositif Jeanbrun) : comment fonctionne l’amortissement ?
Le statut du bailleur privé a été créé par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, qui a complété l’article 31 du Code général des impôts. Son principe : traiter le particulier qui loue un logement nu comme un professionnel, en lui permettant d’amortir le bâtiment, c’est-à-dire de déduire chaque année une fraction de sa valeur de ses revenus fonciers.
Il prend le relais de la réduction d’impôt Pinel, qui a pris fin en 2024. Différence majeure : il ne s’agit plus d’une réduction d’impôt, mais d’une baisse du revenu imposable. L’avantage dépend donc de votre tranche marginale d’imposition. Pour une présentation générale, notre page tout savoir sur le dispositif Jeanbrun 2026 reprend les grandes lignes.
Pourquoi parle-t-on de « dispositif Jeanbrun » ?
Dans la loi, on parle de statut du bailleur privé. Chez les promoteurs, dans les annonces et dans la presse, on parle plus souvent de dispositif Jeanbrun, du nom de Vincent Jeanbrun, à l’origine de la proposition. Bonne nouvelle : il s’agit exactement du même avantage fiscal, avec les mêmes taux et les mêmes conditions.
Les taux selon le niveau de loyer
| Niveau de loyer choisi | Taux annuel (neuf) | Plafond annuel de déduction |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € par foyer |
| Loyer social | 4,5 % | Jusqu’à 10 000 € (location sociale majoritaire) |
| Loyer très social | 5,5 % | Jusqu’à 12 000 € (location très sociale majoritaire) |
Les taux s’appliquent à 80 % du prix d’acquisition, la loi retenant forfaitairement 20 % pour le terrain. Dans l’ancien, des taux plus faibles (3 % à 4 %) existent pour les logements lourdement rénovés. Les plafonds de loyers et de ressources des locataires dépendent de la zone A, B ou C de la commune.
Quelles conditions pour un logement neuf ?
Le dispositif est réservé aux particuliers qui investissent directement ou via une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, comme une SCI. Il impose plusieurs conditions cumulatives :
- Acheter dans un immeuble collectif : les maisons individuelles sont exclues.
- Acquérir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, y compris en VEFA (vente sur plan).
- Louer nu, comme résidence principale du locataire, dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’achat.
- Respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire correspondant au niveau choisi.
- Ne pas louer à un membre de son foyer fiscal ni à un proche parent.
- Conserver la location pendant 9 ans au minimum.
✅ Le bon réflexe
Pour profiter pleinement du dispositif Jeanbrun, gardez le logement en location au moins 9 ans : en cas de sortie anticipée (une revente avant 9 ans, par exemple), les amortissements déduits seraient réintégrés au revenu imposable, sauf exceptions (décès, invalidité, licenciement). Pensez aussi à déclarer vos loyers au régime réel, le dispositif n’étant pas compatible avec le micro-foncier.
Pour vous libérer de la gestion pendant ces 9 années, vous pouvez mettre votre bien en gestion locative auprès d’un professionnel.
Exemple : combien rapporte le statut du bailleur privé sur un appartement neuf ?
Le gain dépend du prix, du loyer, des charges et de votre tranche d’imposition. L’exemple ci-dessous illustre le mécanisme, avec des chiffres arrondis.
▶ Exemple
Un investisseur achète un appartement neuf (T2) à 200 000 € et le loue au niveau intermédiaire. Base amortissable : 200 000 € × 80 % = 160 000 €. Amortissement annuel : 160 000 € × 3,5 % = 5 600 €, sous le plafond de 8 000 €. Si ses loyers nets de charges et d’intérêts atteignaient 6 600 € par an, son revenu foncier imposable tomberait à 1 000 €. Dans une tranche à 30 %, avec 17,2 % de prélèvements sociaux, l’économie serait d’environ 2 600 € par an. Simulation indicative : faites-la valider par un expert-comptable.
Au-delà de l’amortissement, l’investissement doit tenir sur ses fondamentaux : emplacement, loyer réaliste, charges. Notre article comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif neuf détaille la méthode, et notre guide compléter ses revenus grâce à l’immobilier neuf aide à intégrer ce projet dans votre budget.
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Dispositif Jeanbrun ou LMNP : que choisir pour investir dans le neuf ?
Les deux régimes reposent sur l’amortissement, mais ils ne visent pas le même projet. Le LMNP concerne la location meublée, avec un loyer libre ; le statut du bailleur privé, la location nue à loyer plafonné, sur la durée.
| Critère | Statut du bailleur privé (Jeanbrun) | LMNP |
|---|---|---|
| Type de location | Nue, résidence principale du locataire | Meublée (longue durée, étudiante, résidence gérée…) |
| Loyer | Plafonné (intermédiaire, social ou très social) | Libre, hors encadrement des loyers |
| Durée | Engagement de 9 ans | Pas de durée imposée (hors bail commercial) |
| Amortissement | 3,5 % à 5,5 % de 80 % du prix, plafonné à 8 000 € par an (jusqu’à 12 000 €) | Bien et mobilier au régime réel, sans plafond annuel, mais sans créer de déficit |
| Logements | Immeubles collectifs neufs ou ancien rénové | Tout logement meublé |
En résidence étudiante ou seniors, le LMNP garde un atout à la revente, comme l’explique notre article LMNP en résidence gérée : le guide pour investir dans le neuf en 2026. Le statut du bailleur privé convient mieux à un investisseur qui veut déléguer simplement, louer longtemps et profiter d’une fiscalité encadrée. Pour comparer avec les autres leviers, voyez aussi investir dans l’immobilier neuf pour réduire ses impôts.
💡 Bon à savoir
Le projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre 2026, pourrait faire évoluer le dispositif. Les règles ci-dessus restent celles en vigueur : un achat signé aujourd’hui relève de la loi de finances 2026.
Investir dans un logement neuf à Montpellier et dans l’Hérault
Pour un investissement locatif de longue durée, la demande locative prime : bassin d’emploi, étudiants, transports. Montpellier, classée en zone A, concentre une forte demande ; Béziers et le littoral offrent des prix d’entrée plus bas. Notre article Investir dans le neuf : 5 villes prometteuses de l’Hérault compare ces marchés.
- Montpellier : la résidence OMANA à la Restanque, studios et T2 livrés fin 2027, ou la résidence ARBOREA ; voir aussi nos programmes neufs à Montpellier.
- Béziers : la résidence POLYGARDEN et nos programmes neufs à Béziers.
- Littoral : la résidence SERENITY à Agde, près de la réserve du Bagnas.
L’éligibilité dépend de chaque lot (immeuble collectif, date d’achèvement, loyer plafonné de la zone) : un conseiller la vérifie avant toute réservation. Pour arbitrer entre louer et habiter, lisez aussi acheter pour habiter ou pour louer à Montpellier.
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Statut du bailleur privé dans le neuf : pour qui est-ce intéressant ?
Le statut du bailleur privé dans le neuf, ou dispositif Jeanbrun, s’adresse surtout aux contribuables fortement imposés, prêts à louer nu pendant 9 ans à un loyer plafonné. L’amortissement réduit nettement l’impôt sur les loyers, à condition d’acheter avant fin 2028 et de choisir un appartement neuf bien placé.
Avant de signer, simulez les deux options (bailleur privé et LMNP), vérifiez les plafonds de loyer de la commune et faites-vous accompagner : l’immobilier neuf reste d’abord un investissement de long terme.
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FAQ : statut du bailleur privé et logement neuf
Qu’est-ce que le statut du bailleur privé ?
C’est un dispositif fiscal créé par la loi de finances pour 2026. Il permet au particulier qui loue un logement nu, en résidence principale et à loyer plafonné, de déduire chaque année un amortissement de ses revenus fonciers : 3,5 % à 5,5 % de 80 % du prix pour un logement neuf, dans la limite de 8 000 € par an, porté à 12 000 € selon le niveau de loyer.
Le dispositif Jeanbrun et le statut du bailleur privé, est-ce la même chose ?
Oui. « Dispositif Jeanbrun » est le nom couramment donné au statut du bailleur privé, en référence à Vincent Jeanbrun, à l’origine de la proposition. Il a été inscrit à l’article 31 du Code général des impôts par la loi de finances pour 2026 et s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.
Quels logements neufs sont éligibles ?
Les logements situés dans un immeuble collectif, achetés neufs ou en VEFA entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Les maisons individuelles sont exclues. Le logement doit être loué nu, comme résidence principale du locataire, dans les 12 mois suivant l’achèvement, et à un loyer respectant les plafonds de la zone.
Combien de temps faut-il louer le logement ?
Au moins 9 ans. Si l’engagement n’est pas respecté, notamment en cas de revente anticipée, les amortissements déduits sont réintégrés dans le revenu imposable, sauf cas particuliers comme le décès, l’invalidité ou le licenciement. Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire ni à sa proche famille.
Peut-on cumuler le statut du bailleur privé avec le LMNP ?
Non, pas sur le même logement. Le statut du bailleur privé concerne la location nue, alors que le LMNP vise la location meublée. Un investisseur peut en revanche détenir un logement sous chaque régime. Le choix dépend du projet : loyer plafonné et engagement de 9 ans d’un côté, loyer libre et meublé de l’autre.
Le statut du bailleur privé est-il intéressant à Montpellier ?
Il peut l’être, car Montpellier est classée en zone A, où la demande locative est forte et les plafonds de loyer plus élevés. L’intérêt dépend toutefois du prix d’achat, du loyer plafonné applicable et de votre tranche d’imposition. Une simulation personnalisée reste indispensable avant de choisir une résidence neuve.
