Le dispositif Jeanbrun, issu de la Loi de Finances 2026, crée le nouveau statut du bailleur privé en location nue (non meublée).
Contrairement aux anciens mécanismes de réduction d’impôt comme le Pinel, le dispositif Jeanbrun repose sur un amortissement fiscal du bien immobilier. Son objectif : neutraliser la fiscalité des loyers et permettre aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier dans le neuf avec un effort d’épargne maîtrisé.
Le principe est simple : l’investisseur peut déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers. Cette déduction réduit le revenu imposable et peut, dans certains cas, générer un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros.
Le dispositif Jeanbrun permet aux investisseurs d’amortir jusqu’à 80 % du prix d’acquisition du bien immobilier, hors valeur du foncier.
Le taux d’amortissement annuel est généralement compris entre 3,5 % et 5,5 %, selon le niveau de loyer pratiqué et les conditions du dispositif.
Contrairement à un mécanisme classique de réduction d’impôt, l’amortissement constitue une charge comptable déductible venant diminuer les revenus fonciers imposables.
Concrètement, l’investisseur peut déduire :
Ce mécanisme peut permettre de réduire fortement l’imposition sur les loyers, voire de générer un déficit foncier.
Le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global dans la limite de :
Le bien doit être loué vide (non meublé) et constituer la résidence principale du locataire.
Le propriétaire doit s’engager à louer le bien pendant une durée fixe de 9 ans
La location aux ascendants, descendants et alliés jusqu’au 2e degré du propriétaire est exclue.
Le dispositif est limité à 2 logements maximum par foyer fiscal
Immeubles collectifs uniquement
Le dispositif est réservé aux appartements en immeubles collectifs qui ont le respect de la norme RE2020 pour le neuf.
Les maisons individuelles sont exclues.
Aucun zonage restrictif
Contrairement au Pinel, il n’existe pas de zonage A, A bis, B1 obligatoire pour l’éligibilité.
Il s’applique sur l’ensemble du territoire français, métropole et outre-mer.
Plafonds de loyers
Les loyers sont plafonnés selon le barème suivant :
Avantages du dispositif Jeanbrun
Ses principaux avantages :
Conseil d’expert
Ce dispositif est particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant conserver leur patrimoine sur le long terme, avec des avantages fiscaux supplémentaires :
Le dispositif Jeanbrun ne se limite pas à “payer moins d’impôt”. Il constitue un véritable outil pour se constituer un patrimoine immobilier solide tout en optimisant la fiscalité des revenus locatifs.
Ses principaux bénéfices :
Grâce à ce mécanisme, le dispositif Jeanbrun s’impose comme un nouvel outil patrimonial majeur en immobilier locatif, offrant une alternative structurelle aux anciens dispositifs de défiscalisation.
Prêt à bâtir votre patrimoine avec le dispositif Jeanbrun ?
Investir avec le dispositif Jeanbrun nécessite de bien comprendre le calcul de l’amortissement immobilier et son impact sur votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI).
Une simulation précise est indispensable pour anticiper la fiscalité, notamment lors de la revente du bien, et pour optimiser votre stratégie patrimoniale sur le long terme.
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