Calculer votre plus-value immobilière

La plus-value immobilière n’est autre que la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, ou encore la valeur déclarée d’un bien immobilier. Dans le cas où vous auriez l’intention de vendre un bien immobilier, il est important de savoir avec précision les retenues relatives à une plus-value. Notamment les prélèvements sociaux et la possibilité de réduire ses impôts sur le revenu. Cependant, comment calculer votre plus-value immobilière ? Explications !

Comment déterminer votre plus-value imposable ?

Dans certains cas, les plus-values immobilières sont soumises aux prélèvements sociaux, ainsi qu’à l’impôt sur le revenu. Particulièrement dans le cas où elles sont réalisées à partir des quatre (4) opérations suivantes :

• Lors de la vente d’un bien immobilier, autrement dit d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain ;
• Lors de la vente des droits attachés à un bien immobilier : servitudes et usufruits ;
• Lors d’une vente via l’intervention d’une SCI ou Société Civile Immobilière qui n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés ;
• Lors d’une vente par le biais d’un fonds de placement dans l’immobilier ;
• Lorsque le bien est acquis à partir d’un partage, d’un échange de biens ou d’un apport en société.

Comment calculer la plus-value d’un bien immobilier ?

Ici, nous allons déterminer quels sont les paramètres à prendre en compte pour calculer la plus-value immobilière d’un bien qui a été acquis par donation ou par succession. Et comme il a été mentionné précédemment, la plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Donc nous allons commencer par ce facteur.

Le prix d’achat vs le prix de vente

Tout d’abord, il convient de rappeler que le prix de vente peut s’étendre comme il peut être réduit du prix réel du bien immobilier. Il peut donc être réduit de manière limitée, comme la loi le stipule, sur justificatifs des frais de cession et du montant de la TVA acquittée.

En premier lieu, le prix de vente s’étend quand il s’agit d’une acquisition par donation ou par succession. Par conséquent, les droits de mutation et la rémunération du notaire seront à titre gratuit si les charges y afférent ont été supportées soit par le donataire soit par l’héritier.

En second lieu, le prix d’achat peut être majoré des frais d’acquisition et de voiries, du montant des travaux de rénovation et des indemnités versées au vendeur.

Les frais d’acquisition : majoration du prix d’achat

Deux charges constituent les frais d’acquisition d’un bien immobilier : les droits d’enregistrement et les frais de notaire. Ils sont généralement d’un montant forfaitaire de 7,5% dans le cas où ils ne pourraient pas être justifiés.

Le prix d’acquisition est donc majoré de dépenses et de frais énumérés par la loi en vigueur. La constitution indique en effet que les frais d’acquisition à titre gratuit et ceux à titre onéreux seront couverts à 7,5%. Tandis que les dépenses de travaux et les conditions de prise en compte des dépenses de travaux pour le montant réel sont couvertes par un forfait de 15%.

Les travaux : majoration du prix d’achat

En ce qui concerne les travaux pris en compte pour la détermination des plus-values immobilières, ils vont être définis comme la détermination du revenu foncier imposable. Par conséquent, les dépenses réalisées depuis l’acquisition du bien immobilier (si elle vient après) ou de sa finition sont prises en compte en majoration du prix d’acquisition.

Autrement dit, les dépenses réalisées dans la réparation et l’entretien ne font pas partie de celles qui seront prises en compte pour le calcul de la plus-value immobilière.

Abattement selon la durée de détention du bien

Une fois que la plus-value a été évaluée et définie, un abattement va être appliqué. Cette déduction varie selon la durée de détention du bien. Ce qui va diminuer par conséquent la plus-value imposable.

Donc afin de pouvoir déterminer l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux, le taux et la cadence de l’abattement pour la durée de détention du bien seront définis selon le tableau suivant :

Durée de détention	Taux d’abattement applicable chaque année de détention Assiette pour l’impôt sur le revenu	Taux d’abattement applicable chaque année de détention Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De la 6e année à la 21e année	6 %	1,65 %
22e année révolue	4 %	1,60 %
Au-delà de la 22e année	Exonération	9 %
Au-delà de la 30e année	Exonération	Exonération

 

Les abattements exceptionnels et temporaires

Pour la cession d’un terrain à bâtir ou d’un bien immobilier bâti et destiné à la démolition, les plus-values seront déterminées après qu’un abattement exceptionnel de 70% est appliqué. Il se pourrait également que l’abattement atteigne les 85 % dans le cas d’un logement social qui représente plus de 50 % de la surface totale des constructions. Il convient donc de rappeler que selon l’article 28 de la loi n°2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificatives pour 2017, ces abattements concernent le don ou l’acquisition de terrains à bâtir, mais aussi d’immeubles déjà bâtis, mais qui vont être démolis en vue d’une reconstruction de bâtiment(s) d’habitation collectifs. Et cela si ces derniers se si situent dans une zone géographique où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est particulièrement important.