Le LMNP en location libre consiste à acheter un logement neuf, à le meubler et à le louer vous-même (ou via une agence), sans exploitant ni bail commercial. Vous gardez la main sur le choix des locataires, le loyer et le type de location, longue durée ou saisonnière. En contrepartie, la gestion et le risque de vacance vous reviennent. Voici les règles et la fiscalité à connaître au 28 septembre 2026.
L’essentiel à retenir
- Le statut LMNP s’applique tant que vos recettes meublées restent sous 23 000 € par an ou inférieures aux autres revenus d’activité du foyer.
- Sans résidence de services, la TVA de 20 % payée à l’achat n’est pas récupérable : on raisonne en prix TTC.
- Location longue durée : bail d’1 an (ou 9 mois pour un étudiant). Meublé de tourisme : déclaration obligatoire et règles fixées par la commune.
- Micro-BIC (revenus 2025) : 50 % d’abattement jusqu’à 77 700 €, mais seulement 30 % jusqu’à 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé.
- Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans la plus-value en cas de revente.
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LMNP en location libre : de quoi parle-t-on ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ne dépend pas du type de résidence, mais de vos revenus : il s’applique si les recettes de location meublée du foyer ne dépassent pas 23 000 € par an ou restent inférieures à vos autres revenus d’activité. Notre guide complet du statut LMNP en rappelle les bases.
En location libre, vous louez directement à l’occupant : un étudiant, un jeune actif, une famille ou des vacanciers. Il n’y a ni exploitant ni bail commercial entre vous et le locataire. Vous fixez le loyer (dans le respect des règles locales), choisissez la durée de location et pouvez changer de stratégie au fil du temps.
Le logement doit être réellement meublé : la liste minimale des équipements est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements, luminaires…). Un appartement neuf, livré avec une cuisine souvent équipée, facilite cette mise en location.
Reste à savoir ce qui distingue concrètement cette formule du LMNP en résidence gérée, présenté dans notre article LMNP en résidence gérée : le guide pour investir dans le neuf.
Location libre ou résidence gérée : quelles différences ?
Les deux formules relèvent du même statut fiscal, mais leur fonctionnement n’a presque rien en commun. Le tableau ci-dessous compare les points clés.
| Critère | LMNP en location libre | LMNP en résidence gérée |
|---|---|---|
| Locataire | L’occupant, en direct ou via une agence | Un exploitant professionnel |
| Contrat | Bail meublé (1 an, 9 mois étudiant) ou location saisonnière | Bail commercial d’au moins 9 ans |
| Loyer | Fixé par vous, variable selon le marché | Fixé par le bail, dépend de la santé de l’exploitant |
| Vacance locative | À votre charge | Supportée par l’exploitant (hors difficultés) |
| TVA sur le prix d’achat | Non récupérable | Récupérable sous conditions (services para-hôteliers) |
| Revente | Libre, logement vendu libre ou occupé | Bien vendu avec le bail commercial en cours |
La location libre offre donc plus de souplesse et souvent un loyer plus élevé, au prix d’un peu plus d’implication. Pour estimer ce que chaque option rapporte vraiment, appuyez-vous sur notre méthode pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif neuf.
💡 Bon à savoir
La location meublée d’un logement, sans services para-hôteliers, est exonérée de TVA. Vous ne pouvez donc pas récupérer la TVA de 20 % incluse dans le prix d’un appartement neuf, contrairement à certaines résidences de services. Notre page sur la récupération de la TVA sur un achat immobilier neuf détaille les cas où elle reste possible.
Location meublée longue durée ou saisonnière : quelles règles en 2026 ?
En location libre, deux grandes options s’offrent à vous. Elles n’obéissent ni aux mêmes contrats, ni aux mêmes obligations, ni à la même fiscalité.
La location meublée à l’année
Le logement devient la résidence principale du locataire. Le bail meublé est conclu pour 1 an, reconduit tacitement, ou pour 9 mois avec un étudiant, sans reconduction. Le bail mobilité, de 1 à 10 mois, convient aussi aux personnes en formation ou en mission professionnelle.
Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges. Cette formule offre des revenus réguliers et une gestion plus légère, avec peu de rotation de locataires.
Le meublé de tourisme (location saisonnière)
Il s’agit de louer à une clientèle de passage, à la nuitée, à la semaine ou au mois, qui n’y élit pas domicile. Selon la fiche officielle de service-public.fr sur les meublés de tourisme, le logement doit être déclaré à la mairie : simple déclaration (Cerfa n° 14004) ou enregistrement avec un numéro à 13 caractères dans les communes qui l’exigent.
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a renforcé ce cadre : généralisation de l’enregistrement via un téléservice national à partir de mai 2026, pouvoirs accrus des communes (quotas, autorisation de changement d’usage) et exigence d’un DPE classé de A à E (de A à D en 2034). Un logement neuf répond en principe sans difficulté à ce dernier critère.
⚠️ Attention
Avant d’acheter pour louer en saisonnier, vérifiez le règlement de copropriété de la résidence et les règles de la commune (déclaration, changement d’usage, éventuels quotas). Une copropriété peut encadrer, voire interdire, les meublés de tourisme. Un logement acheté pour la saisonnière doit pouvoir basculer en location à l’année si la réglementation se durcit.
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Quelle fiscalité pour un LMNP en location libre en 2026 ?
Les loyers meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes existent : le micro-BIC, forfaitaire, et le régime réel. Les plafonds du micro-BIC dépendent du type de location, comme l’indique la fiche d’impots.gouv.fr sur la fiscalité des meublés de tourisme.
| Type de location | Plafond micro-BIC (revenus 2025) | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé loué à l’année | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Pour les revenus 2026, service-public.fr indique un plafond porté à 83 600 € pour la location à l’année et les meublés de tourisme classés, celui des meublés non classés restant fixé à 15 000 €.
▶ Exemple
Un investisseur qui percevrait 12 000 € de loyers saisonniers par an serait imposé, au micro-BIC, sur 8 400 € si son meublé n’est pas classé (abattement de 30 %), mais sur 6 000 € s’il obtient le classement en meublé de tourisme (abattement de 50 %). Montants indicatifs, hors prélèvements sociaux et situation personnelle.
Le régime réel et l’amortissement
Au réel, vous déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion) et amortissez le bien, hors terrain, et le mobilier. L’amortissement ne peut pas créer de déficit, mais l’excédent est reportable sur les années suivantes. Ce régime demande une comptabilité : l’appui d’un expert-comptable est vivement conseillé.
Attention à la revente : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. L’exception prévue pour les résidences étudiantes et seniors gérées ne s’applique pas à la location libre.
Gérer soi-même ou déléguer : les étapes pour se lancer en LMNP
La location libre ne veut pas dire tout faire seul. Vous pouvez gérer en direct ou confier votre bien à un professionnel de la gestion locative, qui s’occupe des annonces, des visites, des états des lieux et des encaissements. Voici les grandes étapes :
- Choisir l’emplacement selon la cible : étudiants, actifs ou vacanciers.
- Acheter en VEFA et suivre la construction jusqu’à la livraison, comme l’explique notre guide de la vente en l’état futur d’achèvement.
- Déclarer le début d’activité sur le guichet unique des formalités d’entreprises pour obtenir un numéro SIRET.
- Meubler le logement selon la liste officielle et, en saisonnier, le déclarer ou l’enregistrer en mairie.
- Choisir votre régime fiscal (micro-BIC ou réel) et prévoir la cotisation foncière des entreprises (CFE)
- Décider du mode de gestion : en direct ou via une agence.
Déléguer a un coût, mais libère du temps et sécurise la relation avec les locataires. Notre page consacrée à la délégation de votre gestion locative vous aide à comparer les deux options.
Investir en LMNP en location libre dans l’Hérault
L’Hérault réunit les deux marchés de la location meublée : Montpellier, grande ville universitaire, pour la location à l’année, et un littoral très fréquenté pour la saisonnière. Notre article Investir en bord de mer dans l’Hérault détaille les atouts de la côte. Voici trois résidences neuves proposées par Urbanesens, sans gestionnaire imposé (informations issues de notre relevé du 23/09/2026) :
- SERENITY, Agde : des appartements neufs près de la réserve naturelle du Bagnas, du T1 au T4 duplex, T1 à partir de 194 280 €, livraison prévue au 3e trimestre 2027.
- VIBES RESORT, Cap d’Agde : une résidence de vacances avec piscine et bar-restaurant, présentée sur sa fiche comme une destination naturiste, du T1 au T4 duplex, à partir de 453 600 €
- LES ALMADIES, Sérignan : des T2 et T3 neufs avec club-house et jardins partagés, T2 dès 173 400 €, T3 dès 248 800 €
Retrouvez aussi l’ensemble des programmes immobiliers neufs à Agde. Avant de choisir, notre méthode pour repérer un quartier à fort potentiel d’investissement vous donnera de bons repères : transports, services, demande locative.
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LMNP en location libre : faut-il se lancer dans le neuf ?
Le LMNP en location libre convient aux investisseurs qui veulent garder la maîtrise de leur bien : choix des locataires, loyer, passage de la saisonnière à la location à l’année. Le neuf apporte des atouts concrets : performance énergétique, peu de travaux, garanties constructeur et attractivité auprès des locataires. Notre dossier sur les avantages financiers du neuf les passe en revue.
Les points de vigilance sont connus : TVA non récupérable, gestion plus active, règles locales des meublés de tourisme et fiscalité à arbitrer entre micro-BIC et réel. Bien préparé, avec un emplacement solide et une gestion adaptée, ce placement reste une façon souple d’investir dans l’immobilier neuf.
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- Tout savoir sur le dispositif Jeanbrun 2026 — Le nouveau statut du bailleur privé, à comparer au LMNP si vous préférez louer vide.
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Location à l’année ou saisonnière, gestion en direct ou déléguée : un conseiller Urbanesens vous aide à choisir la résidence et le montage adaptés. Contactez Urbanesens ou appelez l’agence au 04 67 83 55 39.
FAQ : LMNP en location libre
Qu’est-ce que le LMNP en location libre ?
C’est la location d’un logement meublé en direct à l’occupant, sans exploitant ni bail commercial. Le propriétaire choisit ses locataires, fixe le loyer et opte pour une location à l’année ou saisonnière. Les revenus relèvent des BIC, sous le statut de loueur en meublé non professionnel tant que les recettes restent sous 23 000 € par an ou sous les autres revenus d’activité du foyer.
Peut-on récupérer la TVA en LMNP sans gestionnaire ?
Non, en principe. La location meublée d’habitation sans services para-hôteliers est exonérée de TVA, ce qui empêche de récupérer la TVA de 20 % payée à l’achat d’un logement neuf. La récupération suppose de louer à un exploitant qui fournit au moins trois services parmi le petit-déjeuner, le ménage régulier, le linge et l’accueil.
Quelle est la durée d’un bail de location meublée ?
Un an, reconduit tacitement, lorsque le logement est la résidence principale du locataire. Avec un étudiant, le bail peut durer neuf mois sans reconduction. Le bail mobilité, de un à dix mois, s’adresse aux personnes en formation, en stage ou en mission. Le meublé de tourisme, lui, se loue à une clientèle de passage qui n’y habite pas.
Faut-il déclarer un meublé de tourisme en mairie ?
Oui. Tout meublé de tourisme doit être déclaré à la mairie, par une simple déclaration ou par un enregistrement donnant un numéro à 13 caractères dans les communes qui l’exigent. La loi du 19 novembre 2024 généralise l’enregistrement via un téléservice national à partir de mai 2026. Des règles locales supplémentaires peuvent s’appliquer.
Quel abattement pour une location saisonnière en 2026 ?
Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, l’abattement micro-BIC est de 30 % jusqu’à 15 000 € de recettes pour un meublé de tourisme non classé, et de 50 % jusqu’à 77 700 € pour un meublé classé. Au-delà de ces seuils, ou sur option, le régime réel s’applique, avec déduction des charges et amortissement.
Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés à la revente ?
Oui, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Les amortissements déduits au régime réel réduisent le prix d’acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable. Seules les résidences étudiantes, seniors et pour personnes handicapées échappent à cette règle : la location meublée libre y est donc soumise.
