Zone A Montpellier immobilier neuf : Montpellier et une grande partie de sa première couronne sont classées en zone A, le niveau qui ouvre les plafonds du prêt à taux zéro les plus élevés et des loyers plus élevés pour le dispositif Jeanbrun. D’autres communes proches sont en zone B1, avec des prix souvent plus doux. Voici comment ce zonage change concrètement votre achat ou votre investissement.
Mis à jour le 26 octobre 2026 — L’équipe Urbanesens Immobilier Neuf
L’essentiel à retenir
- Le zonage A, B, C classe les communes selon la tension du marché du logement ; il fixe les plafonds du PTZ, du dispositif Jeanbrun et du BRS.
- Montpellier est en zone A : PTZ calculé sur un coût allant jusqu’à 360 000 € (foyer de 5 personnes et plus), contre 324 000 € en zone B1.
- En zone A, un foyer de 4 personnes reste éligible au PTZ jusqu’à 102 900 € de revenus, contre 72 450 € en zone B1 (service-public.gouv.fr).
- Pour investir en Jeanbrun, le loyer plafond atteint 14,64 €/m² en zone A contre 11,80 €/m² en zone B1 en 2026.
- Le bon réflexe : vérifier la zone exacte de votre commune sur le simulateur officiel, mis à jour après la révision de juin 2026.
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📑 Sommaire
- Zone A Montpellier immobilier neuf : qu’est-ce que le zonage ABC ?
- Quelles communes autour de Montpellier sont en zone A ou B1 ?
- Zone A Montpellier immobilier neuf : quel avantage concret pour le PTZ ?
- Investir en zone A ou B1 : que change le zonage pour le Jeanbrun et le LMNP ?
- Quelles résidences neuves découvrir en zone A et en zone B1 ?
- Zone A Montpellier immobilier neuf : le bon choix selon votre projet
- FAQ : zone A, zone B1 et immobilier neuf
Zone A Montpellier immobilier neuf : qu’est-ce que le zonage ABC ?
Le zonage ABC est un classement officiel des communes selon l’équilibre entre l’offre et la demande de logements. Défini par le code de la construction et de l’habitation, il compte cinq niveaux, du plus tendu au moins tendu : A bis, A, B1, B2 et C.
Ce classement n’est pas qu’une étiquette : il sert à calculer les plafonds de ressources et de prix de plusieurs aides à l’accession et à l’investissement. Le prêt à taux zéro, le bail réel solidaire, le logement locatif intermédiaire ou encore le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) en dépendent directement.
Le zonage évolue régulièrement. L’arrêté du 5 septembre 2025 a reclassé 468 communes en France, et une nouvelle révision, l’arrêté du 23 juin 2026, est entrée en vigueur le 26 juin 2026, selon le ministère chargé du logement. Bonne nouvelle : ces révisions vont surtout dans le sens d’un reclassement vers des zones plus favorables pour les territoires où les besoins en logement augmentent.
Côté zone A Montpellier immobilier neuf, l’enjeu est simple : savoir dans quelle zone se trouve votre future résidence permet de calculer précisément vos aides, et donc votre budget. C’est l’un des premiers points que vérifie un conseiller avant de comparer les programmes.
Quelles communes autour de Montpellier sont en zone A ou B1 ?
Autour de Montpellier, la plupart des communes proches de la ville sont en zone A, tandis que plusieurs villages plus éloignés sont en zone B1. Le tableau ci-dessous reprend les classements déjà vérifiés pour les secteurs présentés sur notre blog.
| Commune | Secteur | Zone | Article ou page Urbanesens |
|---|---|---|---|
| Montpellier | Ville-centre | A | Hôpitaux-Facultés, Restanque, Ovalie… |
| Saint-Gély-du-Fesc | Nord (Grand Pic Saint-Loup) | A | Article nord de Montpellier |
| Saint-Clément-de-Rivière | Nord (Grand Pic Saint-Loup) | A | Article nord de Montpellier |
| Montferrier-sur-Lez | Nord (Métropole) | A | Article nord de Montpellier |
| Baillargues | Est (Métropole) | A (depuis juillet 2024) | Page ville Baillargues |
| Pignan, Cournonterral | Ouest (Métropole) | B1 | Article ouest de Montpellier |
| Poussan, Vic-la-Gardiole, Frontignan | Ouest (Sète Agglopôle) | B1 | Article ouest de Montpellier |
| Mudaison | Est (Pays de l’Or) | B1 (depuis juillet 2024) | Fiche LES PETITS VIGNERONS |
Classements de l’arrêté du 5 septembre 2025 et du reclassement de juillet 2024 annoncé par la préfecture de l’Hérault ; à confirmer sur le simulateur officiel, qui intègre la révision de juin 2026.
Pour le détail de chaque secteur, nos articles Immobilier neuf nord Montpellier : 4 communes nature aux portes de la ville et Immobilier neuf ouest Montpellier : 5 communes entre garrigue et étangs présentent le cadre de vie, les aides et les résidences disponibles.
✅ Le bon réflexe
Avant de réserver, vérifiez la zone de la commune en deux clics sur le simulateur officiel du zonage A, B, C : il intègre les dernières révisions et vous permet de calculer vos aides en toute sérénité.
Zone A Montpellier immobilier neuf : quel avantage concret pour le PTZ ?
En zone A, le prêt à taux zéro est plus généreux qu’en zone B1 : les plafonds de ressources sont plus hauts, le coût d’opération retenu est plus élevé et les tranches de revenus sont plus larges. C’est l’un des grands atouts du duo zone A Montpellier immobilier neuf : un vrai levier pour réduire la mensualité d’un premier achat.
Qui est concerné ?
- Les primo-accédants : personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années.
- Les familles : le plafond de coût retenu augmente avec le nombre d’occupants, jusqu’à 5 personnes et plus.
- Les acheteurs d’un appartement neuf : en immeuble collectif, la quotité du PTZ atteint 40 à 50 % selon la tranche de revenus.
| Personnes dans le foyer | Revenu maximal zone A | Revenu maximal zone B1 | Coût retenu zone A | Coût retenu zone B1 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 49 000 € | 34 500 € | 150 000 € | 135 000 € |
| 2 | 73 500 € | 51 750 € | 225 000 € | 202 500 € |
| 3 | 88 200 € | 62 100 € | 270 000 € | 243 000 € |
| 4 | 102 900 € | 72 450 € | 315 000 € | 283 500 € |
| 5 et plus | 117 600 € | 82 800 € | 360 000 € | 324 000 € |
Barèmes service-public.gouv.fr (fiche vérifiée le 15 septembre 2026), offres de prêt émises depuis avril 2025, logement neuf.
Les tranches de revenus diffèrent aussi : en zone A, la tranche 3 va jusqu’à 37 000 € de revenu par part (revenu divisé par le coefficient familial), contre 30 000 € en zone B1. Toutes les règles figurent sur la fiche officielle du prêt à taux zéro et dans notre guide du prêt à taux zéro.
▶ Exemple : le même foyer en zone A et en zone B1 (montants fictifs)
Un couple avec un enfant (3 personnes) déclare 60 000 € de revenu fiscal de référence et achète un T3 neuf de 280 000 €. Revenu par part : 60 000 ÷ 1,8 = environ 33 300 €.
En zone A (Montpellier) : tranche 3, quotité 40 %, coût retenu 270 000 € → PTZ d’environ 108 000 €. En zone B1 : tranche 4, quotité 20 %, coût retenu 243 000 € → PTZ d’environ 48 600 €. Montants indicatifs : seule la banque fixe le montant exact.
À ces aides s’ajoutent, partout, les frais de notaire réduits en immobilier neuf, d’environ 2 à 3 % du prix. Les évolutions envisagées pour l’an prochain sont détaillées dans notre article PTZ 2027 : ce qui pourrait changer pour acheter un logement neuf.
▶ Quelle aide pour votre projet ?
Un conseiller Urbanesens vérifie avec vous la zone de la commune visée, votre éligibilité au PTZ ou au BRS et le montant indicatif de vos aides. Contactez un conseiller Urbanesens.
Investir en zone A ou B1 : que change le zonage pour le Jeanbrun et le LMNP ?
Pour un investisseur, le zonage fixe surtout les plafonds de loyer du dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) : plus la zone est tendue, plus le loyer autorisé est élevé. La location meublée (LMNP), elle, ne dépend pas du zonage.
Selon service-public.gouv.fr (fiche vérifiée le 21 juillet 2026), le loyer intermédiaire maximal du dispositif Jeanbrun est de 14,64 €/m² par mois en zone A, contre 11,80 €/m² en zone B1, pour les baux conclus en 2026. À surface égale, le plafond est donc environ 24 % plus élevé en zone A.
| Zone | Loyer intermédiaire maximal 2026 | Amortissement annuel (logement neuf) |
|---|---|---|
| A bis | 19,71 €/m² | 3,5 % (loyer intermédiaire) |
| A (Montpellier) | 14,64 €/m² | 3,5 % (loyer intermédiaire) |
| B1 | 11,80 €/m² | 3,5 % (loyer intermédiaire) |
| B2 et C | 10,26 €/m² (sur agrément) | 3,5 % (loyer intermédiaire) |
Source : fiche « Jeanbrun » de service-public.gouv.fr ; amortissement porté à 4,5 % (loyer social) ou 5,5 % (très social), dans la limite de 8 000 € par an et par foyer, pour un engagement de location nue de 9 ans.
Le dispositif concerne les logements neufs ou en VEFA situés dans un immeuble collectif, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Notre article Statut du bailleur privé dans le neuf (Jeanbrun) : calcul et conditions 2026 détaille le calcul, et la fiche officielle du dispositif Jeanbrun précise les conditions.
- Le LMNP : la location meublée ne dépend pas de la zone ; notre guide de l’investissement LMNP en présente le fonctionnement.
- Le BRS : le bail réel solidaire applique des plafonds de ressources par zone ; tout est expliqué dans notre article Qu’est-ce que le bail réel solidaire (BRS) ?.
- La TVA à 5,5 % : elle dépend de l’emplacement du logement (quartiers prioritaires et leurs abords) et non du zonage ABC ; voir notre page TVA réduite à 5,5 %.
Comment utiliser votre zone en 5 étapes
- Identifier la commune et l’adresse exacte de la résidence qui vous intéresse.
- Vérifier sa zone sur le simulateur officiel du zonage A, B, C.
- Calculer vos aides : PTZ et BRS pour habiter, plafonds de loyer Jeanbrun pour investir.
- Comparer les résidences de plusieurs communes, à budget égal.
- Valider votre plan de financement avec un conseiller Urbanesens et votre banque.
Quelles résidences neuves découvrir en zone A et en zone B1 ?
Urbanesens Immobilier Neuf, commercialisateur indépendant de programmes neufs à Montpellier et dans l’Hérault, le Gard et les Pyrénées-Orientales, propose des résidences dans les deux zones. Voici quelques exemples, avec les informations des fiches au 26 octobre 2026, dans la limite des lots disponibles.
En zone A : Montpellier et sa première couronne
La résidence MONTVALLON, dans le quartier Hôpitaux-Facultés, propose des T4 à partir de 383 000 € et des T5 à partir de 620 000 €, avec une livraison prévue au 4e trimestre 2028 ; sa fiche mentionne le prêt à taux zéro. Le quartier est présenté dans notre article Immobilier neuf Hôpitaux-Facultés Montpellier : vivre ou investir en 2026.
La résidence TOSHI, boulevard Paul-Valéry dans le quartier de la Croix d’Argent, propose des T2 à partir de 206 000 €, certifiés NF Habitat, livrés au 4e trimestre 2026 ; ses pictogrammes indiquent le PTZ et le dispositif Jeanbrun. Au nord, la résidence SYLVEA, à Saint-Clément-de-Rivière, propose des T3 en BRS à partir de 228 000 €, sous réserve d’éligibilité.
En zone B1 : villages de l’ouest et de l’est
À Pignan, la résidence VILLAE propose des logements du T1 au T3 à partir de 144 000 €, livraison prévue au 3e trimestre 2028. À Poussan, la résidence NEA propose des T3 et T4 à partir de 265 000 €, livraison prévue au 4e trimestre 2028.
À Mudaison, la résidence LES PETITS VIGNERONS réunit 13 logements traversants, des T2 à partir de 220 000 € et des T3 à partir de 289 000 €, avec terrasses de 13 à 35 m² et une livraison prévue au 4e trimestre 2026.
| Résidence | Commune | Zone | À partir de | Livraison prévue |
|---|---|---|---|---|
| MONTVALLON | Montpellier | A | 383 000 € (T4) | 4e trimestre 2028 |
| TOSHI | Montpellier | A | 206 000 € (T2) | 4e trimestre 2026 |
| SYLVEA (BRS) | Saint-Clément-de-Rivière | A | 228 000 € (T3) | 4e trimestre 2027 |
| VILLAE | Pignan | B1 | 144 000 € | 3e trimestre 2028 |
| NEA | Poussan | B1 | 265 000 € (T3) | 4e trimestre 2028 |
| LES PETITS VIGNERONS | Mudaison | B1 | 220 000 € (T2) | 4e trimestre 2026 |
Prix « à partir de » et livraisons relevés sur les fiches urbanesens.fr le 26 octobre 2026.
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Zone A Montpellier immobilier neuf : le bon choix selon votre projet
Le choix zone A Montpellier immobilier neuf offre des aides plus généreuses : PTZ calculé sur un coût plus élevé, plafonds de ressources plus hauts et loyers Jeanbrun majorés. La zone B1, elle, séduit par des prix souvent plus doux et un cadre de village, avec des aides qui restent accessibles.
Le bon réflexe : vérifier la zone de chaque commune, calculer vos aides, puis comparer les résidences à budget égal. Que vous souhaitiez habiter un appartement neuf ou investir dans un logement neuf, le zonage devient alors un véritable outil de décision.
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FAQ : zone A, zone B1 et immobilier neuf
Montpellier est-elle en zone A ?
Oui, Montpellier est classée en zone A du zonage A, B, C, comme plusieurs communes de sa première couronne (Saint-Gély-du-Fesc, Saint-Clément-de-Rivière, Montferrier-sur-Lez, Baillargues…). Ce classement ouvre les plafonds du PTZ parmi les plus élevés et des loyers Jeanbrun plus hauts. Le simulateur officiel de service-public.gouv.fr confirme la zone de chaque commune.
Quelle différence entre la zone A et la zone B1 ?
La zone A correspond à un marché du logement très tendu, la zone B1 à un marché tendu. En zone A, les plafonds de ressources et de coût du PTZ sont plus élevés, tout comme les loyers maximaux du dispositif Jeanbrun (14,64 €/m² contre 11,80 €/m² en 2026). La zone B1 offre souvent des prix d’achat plus doux.
Pourquoi viser la zone A Montpellier immobilier neuf pour un premier achat ?
Viser la zone A Montpellier immobilier neuf permet de profiter d’un PTZ plus élevé : coût retenu jusqu’à 360 000 € et plafonds de revenus jusqu’à 117 600 € pour 5 personnes. Pour un même foyer, le prêt sans intérêts peut être nettement supérieur à celui obtenu en zone B1, ce qui allège la mensualité.
Comment connaître la zone de ma commune ?
Pour connaître la zone de votre commune, il suffit d’utiliser le simulateur officiel du zonage A, B, C sur service-public.gouv.fr : vous saisissez le nom de la commune et la zone s’affiche. Le simulateur intègre les dernières révisions, dont celle de juin 2026. Un conseiller Urbanesens peut aussi faire la vérification avec vous.
Le zonage change-t-il le montant du PTZ ?
Oui, le zonage change le montant du PTZ. Il fixe le plafond du coût retenu, les plafonds de ressources et les tranches de revenus. Par exemple, pour 4 personnes, le coût retenu atteint 315 000 € en zone A contre 283 500 € en zone B1, selon service-public.gouv.fr. La quotité dépend ensuite de votre tranche.
Le dispositif Jeanbrun dépend-il de la zone ?
Oui, le dispositif Jeanbrun dépend de la zone pour les plafonds de loyer : 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 €/m² en zone A et 11,80 €/m² en zone B1 pour le loyer intermédiaire en 2026. Le taux d’amortissement, lui, ne dépend pas de la zone : 3,5 % par an pour un logement neuf en loyer intermédiaire.
Le LMNP est-il soumis au zonage ?
Non, le LMNP (location meublée non professionnelle) n’est pas soumis au zonage A, B, C. Il s’agit d’un régime fiscal de la location meublée, applicable quelle que soit la commune. Le choix de la zone reste toutefois utile pour estimer la demande locative et le loyer de marché.
Une commune peut-elle changer de zone ?
Oui, une commune peut changer de zone lors d’une révision du zonage. L’arrêté du 5 septembre 2025 a reclassé 468 communes et celui du 23 juin 2026 a de nouveau modifié le classement. Dans l’Hérault, Baillargues est par exemple passée en zone A en juillet 2024. Le bon réflexe : vérifier la zone avant de réserver.
