Qu’est-ce qu’une résidence de services ?
Une résidence de services, c’est un immeuble meublé avec des services à la carte pour ses occupants. Il en existe plusieurs types :
Les résidences étudiantes
Les résidences seniors
Les résidences de tourisme
Les résidences affaires
Ces résidences sont gérées par un exploitant professionnel, qui signe avec toi un bail commercial. En échange, tu touches des loyers réguliers, même si ton logement n’est pas occupé. Pratique, non ?
Un marché en plein essor à Montpellier
Montpellier, c’est +1 000 habitants par mois. La ville est en pleine croissance démographique et économique. Elle attire :
Plus de 80 000 étudiants (source : Ville de Montpellier)
De nombreux retraités séduits par le climat
Des professionnels en déplacement, chercheurs, médecins, ingénieurs…
Résultat : la demande locative est forte, et le besoin en logements meublés avec services explose.
Les avantages spécifiques à Montpellier
Montpellier coche toutes les cases :
Accessibilité : aéroport, gare TGV, autoroutes A9 et A75
Transports en commun efficaces : 5 lignes de tram en 2025
Qualité de vie : 300 jours de soleil/an, plages à 15 minutes
Quartiers en plein boom : Port-Marianne, Cambacérès, La Cité Créative…
Les différents types de résidences de services à Montpellier
Chaque type de résidence correspond à un profil locatif spécifique. Voici comment choisir celle qui matche ton projet.
Les résidences étudiantes
Montpellier est la 3e ville universitaire de France. Les résidences étudiantes y cartonnent. Pourquoi ?
Forte demande, chaque année renouvelée
Petits loyers, donc très accessibles
Turnover rapide mais bien géré par l’exploitant
En investissant dans une résidence étudiante, tu profites :
D’un remplissage quasi-permanent
De loyers réguliers
D’un placement à faible ticket d’entrée (à partir de 80 000 €)
Les résidences seniors
Avec une population vieillissante et une qualité de vie exceptionnelle, Montpellier est un eldorado pour les retraités.
Les résidences seniors proposent :
Des appartements sécurisés et accessibles
Des services à la carte : restauration, animations, assistance
Elles offrent :
Des baux longs (9 ans ou plus)
Peu de vacance locative
Un rendement stable autour de 4 %
C’est un excellent choix pour un placement patrimonial serein.
Les résidences affaires ou tourisme
Montpellier accueille de nombreux congrès, séminaires et touristes d’affaires. Résultat :
Les résidences hôtelières se remplissent vite
Le rendement est souvent élevé (jusqu’à 5 %)
Tu profites d’une gestion 100 % déléguée
Attention toutefois à la saisonnalité. Renseigne-toi bien sur l’occupation annuelle.
Comment fonctionne un investissement en résidence de services ?
Tu entends parler de LMNP, de TVA récupérable, de bail commercial… On t’explique tout simplement.
Le principe du bail commercial
Quand tu investis dans une résidence de services, tu signes un bail commercial avec l’exploitant.
Concrètement :
Il tient ton logement
Il te verse un loyer fixe, même si le bien est vide
Il gère la location, l’entretien, les relations locataires
C’est ultra-passif. Tu n’as rien à faire, juste à percevoir ton loyer chaque trimestre.
La récupération de TVA
Tu peux récupérer les 20 % de TVA sur le prix d’achat, à condition de respecter quelques règles :
Louer meublé
Offrir 3 des 4 services para-hôteliers (accueil, linge, ménage, petit-déj)
Confier la gestion à un exploitant professionnel
C’est un vrai coup de pouce à l’achat. Exemple : sur un bien à 120 000 €, tu récupères 24 000 € de TVA.
Les avantages fiscaux (LMNP, Censi-Bouvard…)
Deux dispositifs peuvent s’appliquer :
LMNP au réel : tu amortis le bien et perçois des revenus non imposés pendant des années
Censi-Bouvard (encore valable dans certains cas) : réduction d’impôt de 11 % du montant investi
Le LMNP est aujourd’hui le plus pérenne et le plus avantageux.
Quels sont les avantages d’un investissement en résidence de services à Montpellier ?
Ce type d’investissement coche beaucoup de cases pour ceux qui veulent dormir tranquille tout en générant des revenus.
Rentabilité sécurisée et faible gestion
Tu ne gères rien : pas de locataire à relancer, pas de dégât à réparer, pas de vacance locative à gérer. L’exploitant s’occupe de tout.
De plus :
Tu connais ton loyer à l’avance
Les rendements nets varient de 3,5 à 5 %
Le tout est sous contrat, donc juridiquement solide
Fiscalité avantageuse
Le statut LMNP réel te permet d’amortir :
Le mobilier
Les murs
Les frais d’acquisition
Résultat ? Tu perçois des revenus quasi nets d’impôt pendant 15 à 20 ans.
Patrimoine immobilier diversifié
C’est un complément malin à un investissement locatif classique. Tu diversifies :
Les types de locataires
Les modes de gestion
Les zones géographiques (grâce au réseau de gestionnaires)
Quels sont les risques et inconvénients à connaître ?
Il faut être honnête : ce n’est pas l’Eldorado absolu. Il y a quelques points de vigilance.
Risque lié à l’exploitant
Si le gestionnaire fait faillite, tu dois en retrouver un autre. Et ce n’est pas toujours simple. Pour l’éviter :
Choisis un gestionnaire solide et reconnu
Privilégie les baux fermes et longs
Étudie les bilans comptables
Moindre liberté de gestion
Tu ne peux pas louer toi-même ton logement ou l’habiter, sauf à rompre le bail commercial. Ce n’est pas un bien « libre ».
Donc, ce placement s’adresse :
Aux investisseurs passifs
Pas aux familles qui veulent un pied-à-terre
Revente parfois plus complexe
Le marché secondaire est plus restreint :
Les acheteurs sont uniquement investisseurs
Le prix dépend beaucoup de la qualité du bail et du gestionnaire
Astuce : privilégie les résidences bien situées et récentes pour assurer une revente fluide.
Les étapes pour investir dans une résidence de services à Montpellier
Tu veux passer à l’action, mais tu ne sais pas par où commencer ? Pas de panique, voici les 4 étapes clés pour réussir ton investissement en résidence de services à Montpellier, sans faux pas ni mauvaise surprise.
1. Définir son objectif d’investissement
Avant d’acheter, tu dois savoir pourquoi tu veux investir.
Est-ce pour te constituer un patrimoine, générer des revenus complémentaires ou réduire tes impôts grâce à un dispositif fiscal comme le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ?
Ces trois objectifs sont compatibles, mais ta priorité définira le type de bien, le financement, la fiscalité la plus adaptée et le niveau de risque que tu peux accepter. Par exemple :
Si tu veux un revenu sécurisé, vise une résidence senior ou une résidence étudiante gérée par un opérateur solide.
Si ton but est patrimonial, choisis une localisation premium à Montpellier avec une revalorisation potentielle dans le temps.
Pour la défiscalisation, le LMNP au réel reste aujourd’hui l’un des régimes les plus performants.
Prends donc le temps de clarifier ton projet avec un expert ou ton conseiller en gestion de patrimoine.
2. Sélectionner le bon type de résidence
Toutes les résidences de services ne se valent pas.
Il faut bien les différencier selon la cible locative :
Résidences étudiantes : demande forte à Montpellier avec plus de 75 000 étudiants, surtout autour des campus (Paul-Valéry, Richter, Fac de Médecine…).
Résidences seniors : un segment en plein essor grâce au vieillissement de la population et à la recherche de logements sécurisés.
Résidences affaires : proches des gares, centres d’affaires ou ZAC, idéales pour une clientèle de passage.
Résidences de tourisme : attention, ce segment est plus saisonnier et sensible aux crises (COVID, etc.).
👉 Pour Montpellier, les résidences étudiantes et seniors sont les plus recherchées, car elles répondent à une demande locative structurelle et constante.
3. Choisir un gestionnaire fiable
Le gestionnaire, c’est le garant de tes revenus. Il loue ton bien, perçoit les loyers et te reverse une somme définie par contrat. C’est donc un acteur central de ton investissement.
Voici les points à vérifier absolument :
Notoriété : privilégie un gestionnaire reconnu au niveau national (comme Nexity, Odalys, Les Jardins d’Arcadie…).
Solidité financière : consulte ses bilans, regarde s’il a déjà fermé des résidences ou résilié des baux.
Taux d’occupation : un taux élevé (+90 %) est le signe d’une bonne gestion.
Durée d’engagement : idéalement, choisis un bail de 9 ou 11 ans fermes, avec un gestionnaire qui a fait ses preuves à Montpellier ou dans la région.
💡 Conseil : n’hésite pas à comparer plusieurs baux avant de t’engager. Un gestionnaire peut faire toute la différence entre un investissement réussi et une galère administrative.
4. Valider les aspects juridiques et fiscaux
Tu achètes un bien immobilier, donc tu signes un acte notarié. Mais en plus, tu entres dans un cadre fiscal spécifique, donc il faut anticiper les implications.
Les actions à mener :
Consulter un notaire : il valide l’acte d’achat, le bail commercial et les clauses spécifiques.
Faire une simulation fiscale en LMNP (réel ou micro-BIC) : pour anticiper ta rentabilité nette et les amortissements possibles.
Vérifier les conditions de récupération de la TVA (20 %) : c’est possible si ton bien propose au moins 3 services para-hôteliers (accueil, ménage, linge…) et reste loué pendant 20 ans (ou sous conditions de remplaçant en cas de revente).
👉 Pour maximiser la fiscalité, fais-toi accompagner par un conseiller fiscal ou un expert-comptable spécialisé en LMNP.
FAQ
Est-il possible de financer l’achat avec un crédit immobilier ?
Oui, tout à fait.
Tu peux financer l’achat d’un bien en résidence de services avec un prêt immobilier classique, comme pour une résidence principale. Les banques apprécient ce type de bien car les loyers sont sécurisés par un bail commercial. En plus, si tu optes pour le régime LMNP réel, tu pourras déduire les intérêts d’emprunt de tes revenus locatifs.
Quelle est la durée moyenne du bail commercial ?
En général, le bail commercial est signé pour 9 ou 11 ans fermes.
Durant cette période, le gestionnaire s’engage à te verser un loyer, que le logement soit occupé ou non. C’est un vrai filet de sécurité. Attention : au renouvellement, certaines conditions peuvent changer, notamment le montant du loyer ou la répartition des charges. Il faut être attentif à la clause de renouvellement.
Puis-je habiter le logement moi-même ?
Non, sauf exception.
Le logement fait partie d’une résidence gérée par un exploitant professionnel. Il est donc lié à un bail commercial. Pour l’habiter, il faudrait rompre ce bail, ce qui peut entraîner des pénalités ou la restitution de la TVA récupérée. Ce type d’investissement est donc exclusivement destiné à la location meublée.
Quelle rentabilité viser à Montpellier ?
En 2025, la rentabilité nette en résidence de services à Montpellier varie entre 3,5 % et 5 %.
Cela dépend :
Du type de résidence (étudiante, senior, affaires…)
De la localisation (centre-ville, campus, périphérie)
Du gestionnaire et des conditions du bail
Ce n’est pas l’investissement le plus spéculatif, mais c’est l’un des plus sécurisés, surtout si tu vises une stratégie patrimoniale et un complément de revenus régulier.
Puis-je acheter en SCI ou via une société ?
Oui, mais attention à la fiscalité.
L’achat via une SCI à l’impôt sur le revenu (IR) est compatible avec le LMNP. En revanche, une SCI à l’IS ou une société commerciale sera soumise à d’autres règles fiscales, et tu ne pourras pas profiter du régime LMNP. L’achat en société peut être pertinent dans une stratégie de transmission, mais il faut en discuter avec un conseiller spécialisé.
Quelle est la fiscalité à la revente ?
À la revente, tu es soumis à la fiscalité sur les plus-values immobilières, comme pour un logement classique.
Mais attention : si tu as récupéré la TVA lors de l’achat, tu dois l’avoir conservé au moins 20 ans, sinon tu devras rembourser la TVA au prorata.
Bon à savoir : la plus-value est exonérée d’impôt au bout de 22 ans de détention (et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans).
