Acheter un logement jusqu’à 40 % moins cher ? C’est possible grâce au Bail Réel Solidaire !
Vous rêvez de devenir propriétaire mais les prix de l’immobilier sont un frein ? Le Bail Réel Solidaire (BRS) pourrait bien être la solution idéale ! Ce dispositif innovant permet d’acheter un logement neuf à un prix réduit grâce à la dissociation entre le foncier et le bâti. Mais comment fonctionne-t-il exactement ? Qui peut en bénéficier ? Quels sont ses avantages et ses contraintes ? Dans cet article, on vous explique tout, en détail, pour vous aider à faire le bon choix.
Le Bail Réel Solidaire : définition et cadre juridique
Un dispositif qui facilite l’accession à la propriété
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif créé pour rendre l’accession à la propriété plus abordable pour les ménages aux revenus modestes. Il repose sur un principe simple : vous achetez votre logement, mais pas le terrain sur lequel il est construit. Ce dernier reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), une structure à but non lucratif chargée de gérer les terrains en BRS.
Grâce à cette séparation entre le foncier et le bâti, le prix d’achat du logement est jusqu’à 40 % inférieur à celui du marché. En contrepartie, l’acquéreur verse une redevance mensuelle à l’OFS pour l’occupation du terrain.
Un cadre juridique encadré par la loi
Le BRS a été introduit par la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) en 2014 et précisé par les décrets d’application de 2017. Il repose sur une convention entre l’acquéreur et l’OFS, garantissant la pérennité du dispositif. La durée du bail peut aller jusqu’à 99 ans, renouvelable, ce qui permet une transmission du bien aux héritiers sous certaines conditions.
Comment fonctionne le Bail Réel Solidaire ?
La dissociation entre foncier et bâti
Le principe du BRS repose sur une idée forte : séparer la propriété du logement de celle du terrain. Concrètement, cela signifie que :
- Vous êtes pleinement propriétaire de votre appartement ou maison.
- Vous signez un bail avec l’OFS pour l’occupation du terrain, moyennant une redevance modérée.
- En cas de revente, le logement doit être cédé à un prix encadré pour rester accessible aux futurs acheteurs.
Ce modèle, largement répandu dans certains pays comme les États-Unis (Community Land Trusts), permet de lutter contre la spéculation immobilière et de favoriser le logement abordable sur le long terme.
Un dispositif réservé à la résidence principale
Le BRS est strictement encadré : vous devez obligatoirement habiter le logement en tant que résidence principale. Il est interdit de le louer, sauf cas exceptionnels (mutation professionnelle, séparation, etc.).
Les avantages du Bail Réel Solidaire
Un prix d’achat bien inférieur au marché
Le principal avantage du BRS, c’est bien sûr son prix ! Acheter en BRS permet une économie de 20 à 40 % par rapport aux prix du marché. Pourquoi ?
Vous ne payez pas le terrain.
La TVA est réduite à 5,5 % au lieu de 20 % pour un logement neuf.
Certains dispositifs locaux peuvent encore réduire le coût (aides municipales, subventions).
Des mensualités plus légères et un meilleur accès au crédit
Avec un prix d’achat réduit, votre apport personnel et vos mensualités de prêt immobilier sont plus faibles, ce qui facilite l’accès au financement. De plus, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est compatible avec le BRS, réduisant encore le coût du crédit.
Une fiscalité avantageuse
Outre la TVA réduite, certaines communes exonèrent totalement ou partiellement les logements en BRS de taxe foncière, un coup de pouce supplémentaire pour les propriétaires.
Qui peut acheter un bien en BRS ?
Des plafonds de ressources à respecter
Le BRS est réservé aux ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain seuil. Les plafonds de ressources sont les mêmes que ceux du Prêt Social Location-Accession (PSLA) et varient selon la zone géographique :
Ces montants évoluent chaque année et sont consultables sur les sites officiels du logement.
Des conditions d’usage strictes
Le logement doit obligatoirement être occupé en tant que résidence principale. L’acquéreur s’engage à ne pas le louer, sauf exceptions (raisons professionnelles, personnelles, etc.).
Comment revendre un bien en BRS ?
Un prix de revente encadré
Contrairement à une acquisition classique, la revente d’un bien en BRS est soumise à un prix plafonné. L’objectif est de garantir que le logement reste accessible aux futurs acquéreurs.
Une transmission possible sous conditions
En cas d’héritage, le logement peut être transmis, mais l’héritier doit respecter les conditions de ressources. Sinon, il devra le revendre dans le cadre du BRS.
Le Bail Réel Solidaire est une solution innovante et avantageuse pour les ménages aux revenus modestes souhaitant accéder à la propriété à moindre coût. En dissociant le foncier du bâti, il permet une réduction significative du prix d’achat, tout en garantissant une pérennité du logement abordable. Bien sûr, il comporte certaines contraintes, notamment en matière de revente et de location, mais il représente une véritable opportunité pour devenir propriétaire dans un marché immobilier tendu.
FAQ
1. Peut-on revendre un bien en BRS à n’importe quel prix ?
Non, la revente est encadrée par un prix plafonné pour garantir l’accessibilité du logement aux futurs acquéreurs.
2. Peut-on louer un bien acheté en BRS ?
Non, sauf exceptions (mutation professionnelle, séparation, etc.), et toujours sous conditions définies avec l’OFS.
3. Quelle est la durée d’un Bail Réel Solidaire ?
Il peut aller de 18 à 99 ans, avec possibilité de renouvellement.
4. Le BRS est-il compatible avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ?
Oui, le PTZ est compatible avec le BRS et permet de financer une partie du logement sans intérêts.
5. Où trouver des logements en BRS ?
Les programmes en BRS sont développés par les Organismes de Foncier Solidaire (OFS) et sont principalement situés dans les zones tendues où l’immobilier est cher.
