Acheter un bien immobilier neuf, c’est bien. Le faire intelligemment en récupérant la TVA, c’est encore mieux. Peu de gens le savent, mais il est possible de récupérer jusqu’à 20 % du prix d’achat d’un logement neuf dans certaines conditions précises. Tu veux savoir comment profiter de cet avantage fiscal ? Tu es au bon endroit. Dans cet article, on décortique tout ce que tu dois savoir sur la récupération de TVA dans l’immobilier neuf, que tu sois investisseur débutant ou aguerri.
Qu’est-ce que la TVA sur un bien immobilier neuf ?
Avant de parler de récupération, il faut déjà comprendre ce qu’on veut dire par TVA dans l’immobilier neuf. Spoiler : ce n’est pas juste un détail dans le prix.
Définition de la TVA dans l’immobilier neuf
La TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) est un impôt indirect que l’on paie presque partout en France… y compris sur l’immobilier. Pour un logement neuf, elle est généralement fixée à 20 % du prix de vente. Cette taxe est incluse dans le montant que tu verses au promoteur ou au vendeur.
Ce taux peut paraître élevé, mais il est en fait lié à la nature du bien. Contrairement à l’ancien, un bien est considéré comme neuf s’il est achevé depuis moins de 5 ans, ou s’il a fait l’objet de travaux importants qui le rendent assimilable à du neuf.
Quand un bien est-il considéré comme « neuf » au sens fiscal ?
Un bien immobilier est « neuf » au sens fiscal s’il entre dans l’un de ces cas :
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Il a été construit récemment et livré depuis moins de 5 ans.
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Il a fait l’objet de travaux de rénovation lourds (reconstruction à neuf, modification de la structure porteuse, etc.) qui équivalent à une reconstruction complète.
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Il est acquis sur plan via un contrat de VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
C’est cette qualité de neuf qui rend le bien éligible à la TVA et donc à une potentielle récupération, à condition de respecter certaines conditions.
Dans quels cas peut-on récupérer la TVA sur un achat immobilier neuf ?
Ce n’est pas parce que tu achètes un bien neuf que tu peux automatiquement récupérer la TVA. Il faut rentrer dans des cases très précises.
Achat dans le cadre d’un LMNP
C’est le cadre le plus connu pour bénéficier de la récupération de TVA. Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de louer un bien meublé à des tiers tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse, notamment en récupérant la TVA sur le prix d’achat.
Mais attention, pour que ça fonctionne :
Le bien doit être situé dans une résidence avec services.
Tu dois signer un bail commercial avec un gestionnaire.
Le logement doit être meublé et loué pour une période minimale (en général 9 ans).
L’intérêt ? Tu récupères jusqu’à 20 % du prix du bien, ce qui améliore significativement la rentabilité de ton investissement.
Investissement en résidence de services
Les résidences dites « de services » (EHPAD, étudiant, affaires…) sont les seuls types d’établissements qui permettent de récupérer la TVA. Il en existe plusieurs catégories :
Résidences étudiantes
Résidences seniors ou EHPAD
Résidences de tourisme ou d’affaires
Ces structures proposent au moins trois des services suivants : accueil, petit-déjeuner, nettoyage, linge de maison. C’est ce caractère para-hôtelier qui rend la location meublée éligible à la récupération de TVA, si tu investis dans ces biens.
Récupération de TVA et bail commercial : une obligation ?
Le bail commercial est la clé de voûte du montage fiscal. C’est lui qui lie l’investisseur (toi) au gestionnaire (celui qui loue ton bien pour toi).
Ce contrat doit durer au moins 9 ans et garantir la fourniture de services para-hôteliers. Si tu romps ce bail avant le terme sans revente à un investisseur qui reprend les mêmes conditions, tu peux être contraint de rembourser la TVA au prorata des années restantes.
Quelles sont les conditions pour récupérer la TVA ?
Le cadre est strict. Et si tu ne coches pas toutes les cases, pas de remboursement. Voilà ce qu’il faut respecter.
Conditions liées au bien immobilier
Le bien :
doit être neuf ou assimilé neuf,
doit appartenir à une résidence avec services (et pas juste un immeuble classique),
doit être meublé selon des critères fiscaux précis.
En bref, pas de TVA récupérable si tu achètes un T2 dans une résidence classique à la mer, même flambant neuf.
Conditions liées au statut de l’acheteur
Tu dois être inscrit comme Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) auprès du greffe du tribunal de commerce. Cela suppose :
une inscription au régime réel simplifié (et non au micro-BIC),
l’obtention d’un numéro de TVA intracommunautaire,
une comptabilité stricte, souvent confiée à un expert-comptable.
Conditions liées à la mise en location
Le bien doit être :
loué meublé, avec un minimum d’équipements (lit, frigo, plaque de cuisson…),
mis à disposition via un bail commercial à un gestionnaire,
loué pendant au moins 9 ans.
Et surtout, il doit proposer au moins 3 services para-hôteliers, sans quoi l’administration fiscale refuse la récupération.
Quel est le montant récupérable de TVA ?
La TVA représente généralement 20 % du prix de vente, mais ce n’est pas une règle absolue.
Pourcentage de récupération selon le type de bien
En général :
Un bien neuf à 200 000 € TTC = 166 666 € HT + 33 333 € de TVA.
Tu peux récupérer 100 % de ces 33 333 €, sous conditions.
Dans certains cas (DOM-TOM, zones en loi Girardin, logements sociaux), le taux peut être réduit. Mais ces cas sont marginaux pour un investisseur classique en LMNP.
Frais et éléments éligibles à la récupération
Tu peux récupérer la TVA sur :
le prix du bien immobilier (hors frais de notaire),
le mobilier intégré (si facturé de façon distincte),
certains travaux, s’ils sont réalisés avant la mise en location.
Attention, la TVA sur les frais de notaire et certains frais de montage n’est pas récupérable.
FAQ
Puis-je récupérer la TVA si j’achète pour y habiter moi-même ?
Non, car non destiné à la location avec services.
Peut-on récupérer la TVA sur l’achat d’un logement neuf classique en VEFA ?
Uniquement si intégré à un programme avec services, et sous conditions strictes.
Est-ce que la TVA est remboursée automatiquement ?
Non, demande à initier manuellement avec justificatifs.
Peut-on récupérer la TVA en SCI ?
Oui, mais avec beaucoup de conditions spécifiques (SCI à l’IS, pas à l’IR, etc.).
