Acquérir un logement neuf implique forcément de faire le point sur ses besoins et financement : votre apport personnel, vos revenus, le taux et la durée de votre emprunt, le montant des aides financières dont vous pourriez bénéficier, tous ces éléments vont contribuer à déterminer combien vous pouvez emprunter.
En premier lieu, évaluez votre taux d'endettement
Il s’agit de déterminer la somme mensuelle de remboursement de votre prêt qui ne mettra pas en péril votre budget. Elle est calculée sur la base de votre capacité d’endettement (les mensualités que vous verserez pour rembourser votre crédit).
Le calcul de votre capacité d’emprunt se fera sur :
Vos frais fixes : charges, dépenses mensuelles…
Le montant de votre apport personnel
La durée de remboursement du prêt
Son taux d’intérêt
Il est recommandé de ne pas dépasser un taux d’endettement de 33 % des revenus.
Apport personnel et dépôt de garantie
Votre apport personnel détermine votre profil emprunteur, c’est-à-dire l’épargne dont vous disposez pour vous en servir comme apport. Il peut provenir d’un prêt de votre famille, d’une donation, de vos économies (assurance-vie, livret bancaire)…
L’apport personnel est un signe positif en votre faveur puisqu’il est la preuve que vous savez gérer votre argent, anticiper et prévoir en mettant régulièrement de côté ! Et plus votre apport sera important, plus vous pourrez négocier et obtenir un meilleur taux d’emprunt auprès de l’organisme qui vous fera l’offre de prêt (banques ou autre établissements prêteurs). Un apport conséquent vous permettra également de bénéficier de conditions avantageuses comme par exemple des frais de dossier réduits.
La loi n’impose pas de montant minimal ou maximal pour l’apport personnel mais en pratique, les banques préconisent un minimum de 10 %, ce qui correspond au pourcentage de la somme globale que vous souhaitez engager. Par exemple, si vous souhaitez acheter un appartement neuf qui vaut 400 000 €, votre apport préconisé sera de 40 000 €.
C’est pourquoi il peut être judicieux de se constituer un apport personnel plus conséquent grâce à l’investissement locatif.
Le dépôt de garantie est un acompte versé par le futur acquéreur au promoteur lors de la réservation d’un logement sur plan.
Vous souhaitez réserver l’appartement d’angle avec la grande terrasse et une vue superbe ? Vous ne serez pas le seul à le convoiter ! Le dépôt vous garantit que le bien immobilier que vous avez choisi ne sera pas par la suite cédé à un autre acquéreur. Encadré par la loi, le montant du dépôt de garantie est plafonné, sous peine de sanctions pénales pour le vendeur qui exigerait un montant supérieur. Il est calculé en fonction du prix prévisionnel et des délais de livraison du bien immobilier :
- 5% maximum du prix prévisionnel de vente, si la signature du contrat définitif de vente est prévue dans l’année de signature du contrat de réservation (inférieur ou égal à 1 an).
- 2% maximum du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas 2 ans.
- Pas de dépôt de garantie si le délai est supérieur à 2 ans.
Les prêts bancaires classiques
Ces prêts dits « conventionnés » sont accordés par une banque ou un établissement financier conventionné par l’Etat. Vous pouvez interroger votre banquier pour connaître les conditions auxquelles il peut vous proposer un prêt conventionné. Il vous connaît bien, il connaît vos revenus, votre solvabilité, vous aurez une première idée de votre capacité d’emprunt.
Taux d’intérêt, taux d’assurance, frais bancaires… N’hésitez pas à le mettre en concurrence afin de recevoir plusieurs offres compétitives pour votre dossier. Pour vous aider, faites appel à un courtier en assurance dont le métier est précisément de vous trouver le meilleur taux et la meilleure offre.
Votre conseiller URBANESENS pourra vous mettre en relation avec l’un de ses partenaires courtier en crédit immobilier.
Trois prêts bancaires classiques existent
- Le prêt amortissable est le prêt le plus courant en France. À chaque mensualité, l’emprunteur rembourse une part d’intérêt et une part
de capital. Les intérêts sont calculés sur le capital qu’il reste à rembourser. Mois après mois, le montant des intérêts payés par
l’emprunteur diminue.
- Le prêt immobilier in fine permet à l’emprunteur de rembourser uniquement les intérêts pendant la période du prêt, puis le capital
- à la toute fin des remboursements, lors de la dernière mensualité.
- Le prêt relais permet d’acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu le premier. Il s’agit d’un crédit transitoire.
Les prêts aidés
Le Prêt à Taux Zéro
vous permet de financer votre premier achat, jusqu’à 40 % du montant du bien. C’est un prêt immobilier sans frais de dossier, dont les intérêts sont à la charge de l’État. Le dispositif est accessible aux primo-accédants. Sans intérêt d’emprunt, le PTZ concerne tous les particuliers n’ayant pas été propriétaires d’une résidence principale au cours des 2 ans précédant le prêt.
Sous condition de ressources, le montant de votre prêt est calculé en fonction de vos revenus, de la composition de votre famille et de la zone où se situe votre projet. Il est possible de le compléter avec un ou plusieurs autres prêts.
Le délai de remboursement du PTZ dépend également d’un calcul entre vos revenus, la composition de votre foyer fiscal et la zone géographique où se trouve votre logement.
En moyenne, le délai du prêt s’étend de 20 à 25 ans. Vous pouvez également ne commencer à rembourser le prêt qu’après une période dite de différé, durant laquelle vous ne remboursez pas encore votre PTZ, et qui peut s’étendre sur 5,10 ou 15 ans en fonction de vos revenus.
Chaque année, le PTZ évolue en termes de conditions et de modalités de financement. Pour connaître les derniers montants de plafond du PTZ et la durée de remboursement, rendez-vous sur Prêt à Taux Zéro .
Le PAS
est un prêt conventionné attribué par les organismes de financement (banques…) qui ont signé une convention avec l’État. Il est dédié aux ménages ayant des revenus modestes, afin de les aider à devenir propriétaire de leur résidence principale. Sous condition de ressources, fixées en fonction de la localisation du logement concerné et du nombre d’occupants, ce prêt possède un taux avantageux fixé par l’État. L’avantage du PAS est d’ouvrir le droit aux APL (aides Personnalisées au logement) afin de faciliter les remboursements. Le taux d’intérêt du PAS est plafonné. Vous pouvez compléter votre PAS avec le PTZ ou un Plan d’Épargne Logement, mais vous ne pouvez pas le cumuler avec un autre prêt conventionné.
Le PSLA
Petit frère du PAS, ce prêt permet aux locataires de devenir propriétaires et de bénéficier d’un prix de vente de leur logement plafonné. Il s’applique à des logements neuf agréés par l’Etat et éligibles à ce dispositif. À la différence du Prêt d’Accession Sociale, l’emprunteur est donc d’abord locataire du logement avant d’en devenir le propriétaire. Il occupe le logement en tant que « locataire-accédant » et verse une redevance au bailleur. À la fin de son contrat, Il peut devenir propriétaire du logement. Il se porte alors acquéreur et ne paiera plus de loyer mais des mensualités comme lors d’un achat immobilier à crédit. Ces mensualités ne peuvent dépasser le montant du dernier loyer. Le PSLA peut être cumulé avec d’autres prêts (prêt bancaire classique, PTZ…).
Le PAL
Anciennement prêt 1% logement, ce prêt permet à tout salarié d’une entreprise du secteur privé (non agricole) employant au moins 10 personnes, de financer l’acquisition de sa résidence principale à un taux réduit. Le prêt Action Logement ne peut financer au maximum que 30% du coût total de votre achat neuf, mais peut venir en complément d’un prêt principal ou d’un apport personnel. Il faut en faire la demande auprès de son employeur.
LE CEL
Qu’il s’agisse d’ouvrir auprès d’une banque un PEL ou un Compte Epargne Logement, tous deux ont deux objectifs :
En premier lieu, celui de se constituer un apport personnel. C’est donc un investissement sur le moyen terme.
En second temps, une fois le délai d’épargne minimum respecté, ils vous ouvrent le droit au Prêt Epargne Logement, un prêt à taux préférentiel pour acheter un bien immobilier en résidence principale.
Le taux du prêt varie en fonction de la date à laquelle ont été ouverts le PEL ou le CEL. Le montant du prêt épargne Logement va également dépendre de la durée de remboursement choisie et du montant de votre épargne. Bon à savoir : si vous avez ouvert un PEL avant le 1er janvier 2018, l’obtention du Prêt Epargne Logement vous permet de bénéficier d’une prime versée par l’État.
L'assurance emprunteur
La loi ne l’impose pas, mais de fait, cette assurance de prêt immobilier est systématiquement exigée par les organismes de crédit qui vous accordent le prêt.
En effet, une telle assurance est indispensable pour protéger l’emprunteur en cas de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi. L’assurance emprunteur prend alors le relais pour le remboursement du crédit. Pour en bénéficier, vous remplissez un questionnaire de santé ou une déclaration d’état de santé. En fonction de vos réponses, l’organisme d’assurance peut refuser de vous assurer tout ou partie, ou augmenter sa tarification.
Depuis la loi Lagarde, vous n’êtes plus dans l’obligation de souscrire celle de votre banque. Vous pouvez donc faire jouer la concurrence et « déléguer l’assurance ».
À condition que les couvertures soient identiques (sinon, la banque a le droit de refuser la délégation), vous avez tout intérêt à comparer l’assurance emprunteur d’une banque et celle d’une délégation d’assurance, puisque souvent celle de la banque est plus chère.
En effet, les assurances emprunteur des organismes bancaires sont calculées sur le capital emprunté. Vous payez la même cotisation tout au long des remboursements. Alors que les assurances emprunteur des assureurs externes sont, elles, basées sur le capital restant dû. Si l’on prend en compte toute la durée d’un prêt, elles sont environ moitié moins chères que les assurances des banques.
Négociez auprès de votre banque pour qu’elle accepte que le taux d’intérêt global soit appliqué à votre emprunt.
N’hésitez pas à faites appel à un courtier en assurance. Il vous proposera un comparatif des assurances emprunteur, à couverture égale.
Acheter sans apport personnel
Il est possible de convaincre sa banque de vous accorder un prêt sans apport. En contrepartie, elle appliquera un taux de prêt plus élevé. De plus, n’avoir aucun apport personnel signifie que votre prêt immobilier sera de plus de 100% puisqu’en plus du prix d’achat, il devra couvrir les frais de notaire. C’est pourquoi votre dossier devra être particulièrement solide et sérieux.
Il est clair qu’un historique d’endettement ne sera pas un très bon atout pour vous. Le lieu et les caractéristiques de votre future acquisition (en cas de non remboursement du prêt, la banque aura le droit de se rembourser sur la vente du bien immobilier), mais aussi la gestion de vos découverts, la courbe de vos revenus, votre stabilité professionnelle (CDI, ancienneté, sécurité de l’emploi…), tout sera étudié et rentrera en ligne de compte. Nos conseillers peuvent vous aider à réaliser votre achat immobilier, sans apport personnel.
Des frais de notaire réduits dans le neuf
Dans le cadre d’une vente immobilière, les frais de notaire sont réglés par l’acquéreur du bien : droits d’enregistrement (appelés également taxe de publicité foncière), frais et débours…
Ces impôts et taxes sont fixés par décret et reversés par le notaire au Trésor public. Ils reviennent à l’Etat et aux collectivités locales. Contrairement aux impôts et taxes, les frais et débours ne sont pas proportionnels au prix d’acquisition, mais liés à l’examen du dossier et aux demandes de pièces et documents nécessaires à la vente (documents d’urbanisme, demande d’état hypothécaire…). C’est le notaire qui les avance. Le montant des honoraires du notaire est encadré et fixé par un décret. Ce montant ne peut excéder 10 % de la valeur du bien.
Bonne nouvelle, les frais de notaire pour l’achat d’un bien immobilier dans le neuf sont réduits ! En effet, les taxes prélevées par l’État sont moins importantes dans le cas de la construction d’un bâti neuf. Ainsi, les frais de notaire pour un appartement acheté dans l’ancien coûteront environ 8% de sa valeur. Alors que les frais pour un appartement neuf sur plan (vente en l’état de futur achèvement ou VEFA), coûteront moins de 3% de sa valeur !
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