Comment calculer votre plus value immobilière ?

La plus-value immobilière n’est autre que la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, ou encore la valeur déclarée d’un bien immobilier. Dans le cas où vous auriez l’intention de vendre un bien immobilier, il est important de savoir avec précision les retenues relatives à une plus-value. Notamment les prélèvements sociaux et la possibilité de réduire ses impôts sur le revenu. Cependant, comment calculer votre plus-value immobilière ? Explications !

Comment déterminer votre plus-value imposable ?

Dans certains cas, les plus-values immobilières sont soumises aux prélèvements sociaux, ainsi qu’à l’impôt sur le revenu. Particulièrement dans le cas où elles sont réalisées à partir des quatre opérations suivantes :

Lors de la vente d’un bien immobilier, autrement dit d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain ;
Lors de la vente des droits attachés à un bien immobilier : servitudes et usufruits ;
Lors d’une vente via l’intervention d’une SCI ou Société Civile Immobilière qui n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés ;
Lors d’une vente par le biais d’un fonds de placement dans l’immobilier ;
Lorsque le bien est acquis à partir d’un partage, d’un échange de biens ou d’un apport en société.

Comment calculer la plus-value d'un bien immobilier ?

Pour calculer la plus-value immobilière d’un bien acquis par donation ou succession, il est essentiel de prendre en compte plusieurs paramètres, notamment la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

Prix d’achat vs Prix de vente

Le prix de vente peut être ajusté en fonction des frais de cession justifiés et de la TVA acquittée. Lors d’une acquisition par donation ou succession, les droits de mutation et les frais de notaire, si pris en charge par le donataire ou l’héritier, peuvent aussi influencer ce prix. Par ailleurs, le prix d’achat peut être majoré des frais d’acquisition (droits d’enregistrement et frais de notaire), généralement estimés à 7,5 % si non justifiables, ainsi que des dépenses de travaux et des indemnités versées au vendeur.

Frais d’acquisition : Majoration du Prix d’achat

Les frais d’acquisition comprennent les droits d’enregistrement et les frais de notaire, majorant le prix d’achat à un forfait de 7,5 %. De plus, les dépenses de travaux, s’ils respectent les critères légaux, peuvent être majorées à un forfait de 15 %.

Travaux : Majoration du Prix d’achat

Les travaux considérés pour la plus-value immobilière incluent ceux réalisés depuis l’acquisition du bien ou sa finition, à l’exclusion des frais de réparation et d’entretien.

Abattement selon la Durée de Détention

Une fois la plus-value calculée, un abattement est appliqué, variable selon la durée de détention du bien. Cet abattement réduit la plus-value imposable, influençant ainsi l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Donc afin de pouvoir déterminer l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux, le taux et la cadence de l’abattement pour la durée de détention du bien seront définis selon les points suivant :

Abattements Exceptionnels et Temporaires

Lors de la cession d’un terrain à bâtir ou d’un bien immobilier destiné à la démolition, un abattement exceptionnel de 70 % s’applique sur les plus-values. Cet abattement peut même atteindre 85 % si le logement social représente plus de 50 % de la surface totale des constructions. Selon l’article 28 de la loi n°2017-1775 du 28 décembre 2017, ces abattements s’appliquent à la donation ou à l’acquisition de terrains à bâtir ainsi qu’à des immeubles à démolir pour la construction de logements collectifs, notamment dans les zones où la demande de logements excède largement l’offre.